Sentencia Definitiva nº 94/2013 de Juzgado Ldo.civil 4º Tº, 29 de Noviembre de 2013

• Fecha de Resolución: 29 de Noviembre de 2013
• Emisor: Juzgado Ldo.civil 4º Tº
• Jueces: Dra. Martha Elizabeth ALVES DE SIMAS GRIMON
• Materia: Derecho Civil
• Importancia: Alta

VISTOS:

Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados: "L.P., JEAN C/CESSIO GAEIRO, EDUARDO Y OTROS, COBRO DE PESOS", Fa. 2-48181/2012.

RESULTANDO:

1º) El 22 de octubre de 2012, con los recaudos incorporados a fs. 2 a 21, se presentó el Sr. J.P.L., promoviendo juicio por cobro de pesos por mediación contra los Sres. E.C., A.V., M.C., R. y S.C.V. y A.B.P..

Manifestó: los esposos Cessio-Vulcano le confiaron la venta de varios inmuebles de su propiedad, entre ellos el ubicado en Emilio Raña 2761, cuya titularidad consta a nombre de sus hijos M.C., R. y S..

Originalmente pretendían por el terreno de 2.727,86 m2, la suma de U$S 750.000.

Realizó gestiones para su venta. Recibió a través del Sr. J.M., una oferta de clientes españoles que pretendían construír viviendas sociales de U$S 550.000, que no fue aceptada y contraofertaron U$S 650.000, frustrándose la operación.

El 30 de abril de 2012 se interesa el Sr. A.B., a quien le

muestra el inmueble y le proporciona toda la información y documentación a efectos de que se asesore de la viabilidad de la construcción de canchas de fútbol 5, que era el destino que pensaba darle la familia C.. S.C. había elaborado un proyecto que había sido aprobado por la IMM y tenía una maqueta a escala del mismo, la que fue presentada a B. en la casa de la familia Cessio-Vulcano.

El 2 de mayo B. plantea la posibilidad de reconsiderar el precio, ofreciendo U$S 550.000, lo que se trasmitió al matrimonio, verdaderos propietarios del bien, ya que el mismo figuraba a nombre de los hijos por temas fiscales.

Finalmente el precio ofrecido por B. fue aceptado, pero B. necesitaba contar con un préstamo, siendo la propia A.V. que recomendó hablar con su agente de cuentas del BBVA, Sr. S.L..

Se contactó con el mismo, quien a su vez lo derivó a la Sra. N.B., la que le da las instrucciones para la obtención del préstamo, las que trasmitió a B., quien a partir de entonces lo gestionó en forma directa.

La Escribana de B. redacta un "Boleto de reserva", el que fue enviado a la Sra. V., la que le trasmitió que para vender el precio que debe figurar es de U$S 300.000.

El 28 de mayo de define la venta, quedando de firmar el 5 de junio. A la hora 11.00 la propia Sra. A. lo llama desde el BBVA avisando que estaba todo pronto. A continuación lo llama un empleado de la Clínica de nombre E., quien le pide coordine todo porque los firmantes son los hijos del Dr. C..

A partir de entonces no supo más nada de los participantes ya que dejaron de atender los teléfonos.

El 1º de agosto de 2012 pasa por el terreno, advirtiendo que se está construyendo una obra, siendo informado por los trabajadores que están edificando tres canchas de fútbol 5 por cuenta y orden de B., por lo que se ve obligado a iniciar los procedimientos para el cobro de comisión de intermediación del 3% para cada parte, lo que equivale a U$S 34.980, más los intereses.

Cita y transcribe doctrina en su apoyo, solicita diligenciamiento de prueba, funda el derecho y pide en definitiva se condene a los demandados al pago de la suma reclamada, intereses, costas y costos.

2º) Sustanciada la demanda, a fs. 49 y ss. y con los recaudos incorporados fs. 30 a 48, se presentaron los Sres. E.C., A.V., M.C. y R.C. a través de R. y S.C.V., quienes manifestaron:

Oponen excepción de falta de legitimación pasiva respecto de E.C. y sus hijos M.C., R. y S..

El actor admite que los hijos no le encomendaron gestión alguna.

Respecto del co-demandado E.C., le atribuye haberle confiado junto a su esposa, la venta de varios inmuebles, entre ellos el de E.R., lo que es una afirmación falaz.

La versión del actor no se ajusta a la realidad. Fue M.C. y J.V., amigos del matrimonio, quienes al enterarse que pretendían vender el terreno de E.R., manifestaron a la Sra. V. que un amigo de su hijo, el actor, si bien no se dedicaba al rubro inmobiliario estaba muy vinculado con gente del ambiente del fútbol y podía contactar algún interesado.

El codemandado E.C. jamás participó de ninguna conversación referida al terreno. Fue el accionante y la Sra. V. quienes convinieron que si éste conseguía un interesado por el precio que pretendía, le cobraría la comisión únicamente al comprador.

Prueba de ello es que el accionante publicó el terreno catalogando su intervención como "trato directo", coincidiendo su publicación con la realizada por la Sra. V., quien continuó publicando el mismo varias semanas más.

En el transcurso del mes de mayo de 2012 el actor le planteó que había un interesado, sin identificarlo, que necesitaba adquirir un préstamo por lo que V. le ofreció al actor que se contactara con Santiago Lavacca del BBVA.

Es cierto que V. recibió en su correo electrónico el borrador de un boleto de reserva redactado por la Escribana del interesado, en el que no se identifica al futuro comprador y el precio de U$S 540.000 que figura no coincide con el referido por el accionante, sino que además el pago se haría en una sola partida y quedaba supeditado a la obtención de un préstamo por parte del futuro comprador cuyo monto no podía ser menor a U$S 400.000 con una tasa no superior al 7% anual y por un plazo no inferior a 8 años.

La Sra. V. nunca aceptó esa oferta, nunca llamó al actor desde el BBVA. El reclamo que efectúa carece de fundamento. El actor llegó a un acuerdo únicamente con la Sra. V., acuerdo en el que renunciaba a la comisión por la parte vendedora.

Es cierto que el terreno se enajenó finalmente al Sr. B., pero el actor nunca les había proporcionado el nombre del interesado y ni siquiera fue A.B. quien se contactó para negociar la compra del bien.

La Sra. V. nunca dejó de ofrecer en venta el terreno. La última orden de publicación la realizó el 29.05.12 por cinco publicaciones, la primera de 3 de junio, en la que se agregó el teléfono de un empleado de confianza de Clínica Laser, Sr. E.U..

Fue a raíz de esa publicación que el Sr. E.T. se comunicó con U. y finalmente se reunió con la Sra. V. con quien definió las bases del negocio.

El Sr. T. ofreció pagar U$S 350.000, de los cuales U$S 280.000 se pagarían al contado en el momento de la escritura y el saldo en un plazo de 15 meses. Pese a que todas las tratativas se hicieron con T., quien finalmente figuró como comprador en la escritura otorgada el 25.7.12, fue el Sr. A.B. a quien el mismo presentó como su socio. Ni V., su esposo o sus hijos sabían quien era A.B., por lo que les resultaba imposible vincularlo con el interesado al que había hecho referencia el actor.

Resulta insólito que el actor reclame por una mediación que no realizó y que si hubiera realizado le tendría que haber cobrado únicamente a la parte compradora y sobre el precio de venta real.

Solicitan diligenciamiento de prueba, fundan el derecho y piden en definitiva, se desestime en todos sus términos la demanda.

3º) A fs. 78 y ss. y con los recaudos incorporados a fs. 54 a 77 se presentó el Sr. A.B., quien evacuando el traslado expresó:

El actor actuó expresamente como un representante y colaborador de los vendedores, no como un mediador ni intermediario. No acercó a las partes. No existe nexo causal entre la actuación del Sr. L. y el negocio celebrado entre el compareciente y los hermanos C.V.. El negocio celebrado se acordó directamente entre los promitentes vendedores y los promitentes compradores quienes se conocieron a través de las publicaciones en el Gallito Luis.

Adjunta la publicación de 29 de abril de 2012, a raíz de la cuál se interesó por el terreno. Desde el primer momento el actor le dijo que no se trataba de un mediador inmobiliario, sino de una persona muy allegada a la familia de los vendedores, que los representaba en la gestión y su actuación no implicaba comisión alguna. L. le ofreció facilitarle la obtención de un préstamo bancario. Le dijo que tenía contactos en el BBVA y le plantea el pago de una comisión, pero no como mediador inmobiliario, sino como contrapartida por la obtención de un préstamo.

La operación proyectada se encontraba condicionada a la obtención del préstamo. Incluso en el mail de fs. 20 el demandante le puntualiza dos cosas respecto al boleto de reserva: que figure un precio...