Sentencia Definitiva nº 11/2017 de Juzgado Ldo.civil 19º Tº, 13 de Marzo de 2017

• Ponente: Dra. Gabriela Milka RODRIGUEZ MARICHAL
• Fecha de Resolución: 13 de Marzo de 2017
• Emisor: Juzgado Ldo.civil 19º Tº
• Jueces: Dra. Gabriela Milka RODRIGUEZ MARICHAL
• Materia: Derecho Civil
• Importancia: Alta

Sentencia definitiva No. 11/2017

Montevideo, 13 de marzo de 2017.

VISTOS:

Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados: “ALBANELL HUGHES, JORGE EDUARDO C/ N.S. Y OTROS. JUICIO ORDINARIO POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL.”, IUE: 2-56.531/2009.

RESULTANDO:

I) Que de fojas 109 a 130 (demanda) y de fojas 434 a 437 (ampliación de demanda) comparece J.E.A.H. promoviendo demanda contra N.S., A.P.R., G.B.B., C.F.R., J.E.R.B., B.C.G., M.M.G., MOSCHE A.L. ANSZULOWSKI, expresando, en primer lugar que N.S. es propietaria del inmueble padrón 30.892, ubicado frente al L.F. en el Puerto del Buceo, donde comenzó a construir por administración directa el edificio denominado “S.P., siendo proyectista y director de obra el Arquitecto Mosche A.L. (quien es además presidente y único integrante del directorio de la mencionada sociedad), indicando que la publicidad realizada mostraba un edificio de apartamentos de gran categoría, con gran nivel de terminaciones, confort y comodidad.

El 22 de abril de 2008, con la intervención de la inmobiliaria Organización GERWER Ltda., celebró con N.S. (integrante del Grupo GERWER) un compromiso de compraventa de la unidad de propiedad horizontal en construcción No. 101, dando detalles del contenido de dicho contrato, habiéndose establecido un precio de U$S 207.500, de los que abonó U$S 157.500, restando pagar U$S 50.000 (última cuota del precio que debía pagarse el 31 de enero de 2009), dando detalles del interés aplicable de conformidad a lo dispuesto en la Ley 8.733. La escritura de compraventa se firmaría dentro de los dos años contados desde la obtención por la promitente vendedora de la habilitación municipal correspondiente, mientras que la unidad (junto al lugar No. 3 del garaje) se entregó el 15 de julio de 2008, cuando se debía entregar el 10 de junio de 2008 aunque no estuviera terminado el edificio, alegando que cumplió con pagar las prestaciones convenidas para el momento de la ocupación (50 % de cuota parte por entrada de servicios; alhajamiento de lugares comunes, impuestos, tasas, cuota parte de seguro contra incendio; gastos comunes y adelanto para fondo de reserva; cuota parte de contribución inmobiliaria y otros tributos; cuota parte correspondiente a gastos, tributos y honorarios de planos y escritura de reglamento de copropiedad).

Señala que la administradora inicial, Organización G. Ltda., designada por la promitente vendedora, fijó los gastos comunes en la abusiva y absurda suma de $ 35.568 mensuales, por lo que los promitentes compradores acordaron volcar los gastos comunes a otra empresa administradora.

Manifiesta que en el contrato celebrado se pactó la mora automática, que se hicieron modificaciones al proyecto original suprimiéndose lockers proyectados para los copropietarios y que se omitieron aportes al Banco de Previsión Social, habiéndose abandonado el edificio por la empresa constructora a fines del 2008 y principio del 2009, cuando existían tareas inconclusas, otras sin la correcta resolución y sin terminación acorde, reparaciones parciales, defectos y problemas constructivos sin solucionar, destacándose el problema de la fisura existente en la piscina, que provoca corrosión de hierros y una gotera sobre el auto del compareciente (ya que debajo están los garajes), no pudiéndose utilizar la misma.

Agrega que no hay un plan para terminar el edificio, no se cuenta con habilitación municipal, ni final de obras sanitarias, ni instalación eléctrica habilitada por UTE, ni habilitación de Bomberos, ni se ha preocupado la demandada de obtener el certificado único especial del Banco de Previsión Social, no habiéndose, en consecuencia, realizado plano de mensura y fraccionamiento definitivo, ni reglamento de copropiedad, siendo su principal inquietud que se realice todo lo necesario para que se otorguen los contratos de compraventas, existiendo, además, en la unidad que prometió adquirir varios defectos de construcción que deben ser reparados.

Indica que los únicos bienes que tiene la promitente vendedora demandada son los créditos impagos de las promesas de compraventa de las unidades que integran el edificio.

Pretende que se condene a N.S. a ejecutar por equivalente las obligaciones incumplidas (daños y perjuicios generados por los defectos y faltas de la unidad 101); más los daños y perjuicios generados por la demora en la ejecución de las obligaciones (viéndose privado de disfrutar de la piscina y forzado a dejar el automóvil fuera del garaje, siendo objeto de robo el 26 de diciembre de 2008, cuando estaba estacionado frente al edificio), que estima en $ 450.000; más el daño moral (por la sensación de frustración, inseguridad y angustia al sentirse estafado), que estima en $ 250.000.

Señala que se demanda al A.L., por su condición de presidente del directorio de N.S. y responsable del pago de los aportes a la construcción que se adeudan al Banco de Previsión Social, siendo también responsable de la administración de la sociedad constructora, atribuyéndole dolo en relación a los promitentes compradores.

En tanto, se demanda a los promitentes compradores, por cuanto, los mismos tienen la obligación de pagar las prestaciones adeudadas a la constructora, siendo ella quien puede darles carta de pago, pretendiendo, con respecto a los mismos, que se declare que, el dinero pendiente a depositarse en cuenta a la orden de la Sede y bajo el rubro de autos, sea aceptado como cancelatorio de sus obligaciones, agregando que se encuentra en condiciones de cumplir con la parte del precio que adeuda.

Finalmente señala que N.S. ha prometido en venta la unidad 401 del edificio de autos a B.C.G. y M.M.G., incluyendo entre los bienes comunes de uso exclusivo de dicha unidad a la azotea que existe sobre la misma donde se encuentran los tanques de agua y otros elementos imprescindibles para el funcionamiento de la propiedad horizontal y el edificio. Al respecto, pide que se condene a que en el reglamento de copropiedad a otorgarse se incluya a la azotea como bien común no de uso exclusivo sino de uso común.

Funda el derecho, adjunta prueba documental, pide la agregación de documentos en poder de los demandados y de terceros, prueba por informe, prueba pericial e inspecciones oculares, ofrece prueba testimonial, y en definitiva solicita que:

- se condene a N.S. a la ejecución en natura de todas las obligaciones incumplidas relativas a la terminación y refacción del edificio en todas las áreas comunes, al pago de los aportes al Banco de Previsión Social (más mora, sanciones y recargos) para obtener el certificado único especial del edificio, la obtención de toda la documentación necesaria para que se pueda otorgar la escritura de compraventa de la unidad 101; a la ejecución por equivalente de todas las obligaciones incumplidas relativas a la terminación y refacción de la unidad 101, estimando los daños y perjuicios en la suma de $ 600.000 más reajustes e intereses; a pagar los daños y perjuicios generados por la demora en el cumplimiento de sus obligaciones, estimándose los mismos en la suma de $ 450.000 más reajustes e intereses; a pagar el daño moral generado, estimándose el mismo en la suma de $ 250.000 más reajustes e intereses; a firmar la escritura de compraventa en cumplimiento de la promesa otorgada respecto de la unidad 101 con el uso exclusivo de las terrazas B 1 y L1 y del lugar No. 3 en el plano de garajes; y a pagar las costas y costos.

- se condene al A.M.A.L. a pagar los aportes al Banco de Previsión Social (más mora, sanciones y recargos) para obtener el certificado único especial del edificio, en forma solidaria con N.S.; y a pagar las costas y costos.

- se condene a NIRABLE S.A. y a B.C.G. y M.M.G. a que en el reglamento de copropiedad a otorgarse se incluya a la azotea como bien común no de uso exclusivo sino de uso común, no pudiendo impedirse el ingreso, uso y goce de la misma a los restantes promitentes compradores y demás personas que deben ingresar a la misma, debiendo estar en manos de todos los promitentes compradores y de la administración la llave de dicha azotea; y se declare la nulidad de la cláusula correspondiente en el compromiso de compraventa de la unidad 401 que establece que la azotea será un bien común de uso exclusivo.

- se declare que todos los depósitos de las sumas a embargarse (según medida cautelar que se solicita) a realizar en cuenta a la orden de la Sede y bajo el rubro de autos, por cada uno de los promitentes compradores, tienen carácter de paga a N.S. de las obligaciones adeudadas, hasta las sumas concurrentes; el local ubicado en el subsuelo identificado en planos como “sin excavar” integra los bienes comunes del edificio; y que el precio de la promesa celebrada por el compareciente está totalmente integrado, con los depósitos a realizarse.

II) Que por decreto 174/2012 (fojas 438) se confirió traslado, notificándose el mismo según surge de fojas 439, 440, 441, 442 y 443.

III) Que de fojas 462 a 473 comparecen N.S. y A.L. contestando la demanda, oponiendo excepciones y formulando reconvención.

Ambos oponen la excepción de litispendencia (en relación al proceso tramitado en los autos IUE: 2-12.722/2010 ante el homónimo de 17º- Turno), en tanto, A.L. opone la excepción de falta de legitimación pasiva alegando su calidad de presidente del directorio de la sociedad anónima demandada.

Al formular reconvención, alegan el incumplimiento del accionante en relación al pago del precio pactado, adeudándose la suma de U$S 50.000 (más intereses, gastos y costas y costos) que debían pagarse el 31 de enero de 2009, y piden la resolución del contrato de promesa de compraventa que vincula a las partes y la condena al pago de la multa pactada, cuyo monto se estableció en las sumas recibidas hasta el momento del incumplimiento, ascendiendo dichas sumas a U$S 157.500.

Al contestar la demanda alegan que el edificio de autos se construyó y finalizó de acuerdo a la memoria...