Sentencia Definitiva nº 60/2017 de Juzgado Ldo.civil 19º Tº, 23 de Noviembre de 2017

• Juez: Dra. Gabriela Milka RODRIGUEZ MARICHAL
• Número de expediente: 2-41651/2016
• Fecha: 23 Noviembre 2017
• Número de sentencia: 60/2017

Sentencia definitiva No. 60/2017

Montevideo, 23 de noviembre de 2017.

VISTOS:

Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados: “GASCO VAZQUEZ, PABLO Y OTRO C/ LARRICA GONZALEZ, L. Y OTROS. DAÑOS Y PERJUICIOS.”, IUE: 2-41.651/2016.

RESULTANDO:

I) Que de fojas 34 a 39 comparecen P.G.V. y A.R.G.V. promoviendo demanda por daños y perjuicios contra L.O.L.G., A.U.L.G. y NUVIA TEMI GONZALEZ PAGANO, expresando que el 14 de febrero de 2014 las partes firmaron un boleto de reserva para adquirir los accionante por compraventa y tradición el inmueble padrón No. 115.757 de Montevideo, interviniendo la E.N.G.L., quien en la oportunidad recibe los planos de la propiedad y demás antecedentes dominiales, como es de estilo, advirtiendo la misma al estudiar tales planos la existencia de tanques de combustible subterráneos debajo del inmueble. Al preguntársele a la parte vendedora al respecto, admite la existencia de los tanques y señala que se encuentran inactivos desde hace años, procediéndose a realizar las averiguaciones del caso y a examinar los permisos de construcción, constatándose que la Intendencia de Montevideo exige controles de estanqueidad de tales tanques para controlar si existen pérdidas y una probable contaminación, debiendo removerse los mismos y remediarse el suelo en este último caso, tal como surge del informe que se agrega.

Citan la normativa aplicable y manifiestan que comunicada la situación a la parte vendedora, la misma le quitó importancia exigiendo que se concretara el negocio, el que en definitiva no se perfeccionó, pese a que se firmó una prórroga del boleto de reserva, por cuanto, los ahora demandados vendieron el inmueble a un tercero por un valor menor, perdiendo los accionantes la posibilidad de celebrar la compraventa.

Alegan que la demandada ocultó (culposamente) la existencia de los tanques de combustible para obtener una venta rápida del inmueble, encontrándose el incumplimiento definitivo que se le atribuye en la actitud asumida frente a la constatación del vicio oculto (grave, ya que ponía en riesgo la ecuación económica entre las partes), enajenando el inmueble a otra persona.

Reclaman el pago de la multa pactada en la cláusula séptima del acuerdo privado celebrado entre las partes (cuyo monto asciende a U$S 12.000) y de los daños y perjuicios que se le generaron, que consisten en la pérdida del negocio y en los gastos notariales ($ 16.463) y costas y costos de este proceso.

Adjuntan prueba documental, piden prueba por informe, ofrecen prueba testimonial y piden que se condene a la parte demandada a pagar la multa pactada, los gastos notariales y las costas y costos de este proceso.

II) Que por decreto 2699/2016 (fojas 40) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno, se confirió traslado de la demanda, el que notificado (fojas 41), fue evacuado por L.O.L.G., A.U.L.G. y NUVIA TEMI GONZALEZ PAGANO de fojas 69 a 75, quienes contestan la demanda y deducen reconvención.

Al contestar la demanda la controvierten en todos sus términos, no obstante reconocer la suscripción del boleto de reserva en relación al inmueble padrón 115.577, reseñando constancia estampada por la Escribana interviniente en la copia de dicho boleto indicando la documentación que recibió en la oportunidad, encontrándose dentro de ella el plano de mensura del bien. De modo que la futura compradora conocía por lo menos desde la firma del boleto de reserva la existencia de los tanques de combustible subterráneo.

Por otra parte, por intermedio de la Inmobiliaria Bidondo y Asociados que intervino en las negociaciones precontractuales, los accionantes visitaron la propiedad, encontrándose a la vista en el suelo las tapas de los depósitos (que también figuran en el plano), siendo imposible no advertirlas, por lo que la existencia de los tanques era conocida desde antes de la firma del boleto de reserva, no pudiendo considerarse como un vicio oculto (ya que no se cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1718 del Código Civil), ni pudiendo imputársele a su parte ocultamiento de información. Agregan que el tema fue tratado entre los futuros compradores y la inmobiliaria interviniente.

Señalan que durante el transcurso del plazo de 45 días previsto en el boleto de reserva, ninguna objeción formularon los accionantes, quienes en ningún momento manifestaron que la existencia de tales tanques determinara la necesidad de prorrogar el plazo o rescindir el boleto de reserva. Una semana después de vencido el plazo, los Sres. G. respondieron la intimación (de cumplimiento del boleto de reserva) que se les practicara por telegrama colacionado de fecha 21 de marzo de 2014, apareciendo el cuestionamiento sobre los tanques luego de realizada tal intimación y con el plazo vencido (comunicándose tal cuestionamiento por telegrama enviado el 27 de marzo de 2014). Posteriormente, se acordó una prórroga del plazo del boleto de reserva en procura de concretar una compraventa que finalmente la futura compradora no quiso realizar.

Alegan también la improcedencia del reclamo de los honorarios de la Escribana interviniente ya que fue contratada por la contraparte.

Al deducir reconvención expresan que tras el vencimiento del plazo del boleto de reserva se intimó a los futuros compradores mediante telegrama colacionado, constituyéndolos en mora, acordándose posteriormente una suspensión del plazo por siete días, no obstante lo cual el mismo también venció sin que la futura compradora concretara el negocio.

De modo que la futura compradora fue quien incumplió con su obligación de otorgar el contrato de compraventa, habiendo sido constituido en mora, sin que la misma comunicara en forma fehaciente dentro del plazo de 45 días previsto en el boleto de reserva la existencia de algún impedimento para realizar el negocio.

Reclaman el pago de la multa pactada en el boleto de reserva (U$S 12.000), más U$S 14.000 por la diferencia entre el precio acordado con los Sres. Gasco (U$S 120.000) y el precio en el que en definitiva fue vendido el inmueble (U$S 110.000) y los daños y perjuicios sufridos por haber tenido que negociar presionados el inmueble con otro comprador, tras la clausura de la empresa y el retiro de los muebles de la finca pensando en que iba a concretarse la compraventa con la contraparte.

Adjuntan prueba documental, ofrecen prueba testimonial y solicitan que se condene a la parte actora a pagar la multa y los daños y perjuicios reclamados, más intereses, daños y perjuicios y costas y costos.

III) Que por decreto 3128/2016 (fojas 77) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno, se confiere traslado de la reconvención deducida, el que notificado (fojas 78), fue evacuado por la parte actora de fojas 79 a 81, controvirtiéndola en todos sus términos, expresando que conoció la existencia de los tanques luego de firmado el boleto de reserva y que luego de tomar conocimiento de esa situación comienza una negociación que la contraparte da por terminada al enviar un telegrama, no obstante lo cual se otorga con posterioridad una prórroga, por lo que no puede considerársela incursa en mora, citando jurisprudencia al respecto. Finalmente argumenta sobre la alteración de la ecuación económica entre las partes, al tomar conocimiento de la existencia de los tanques subterráneos.

IV) Que por decreto 3437/2016 (fojas 82) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno declaró la incompetencia por cuantía de esa Sede, ordenándose la remisión del expediente ante el Juzgado Letrado en lo Civil que correspondiera, recibiéndose los autos el 14 de diciembre de 2016 (fojas 90 vuelto) y asumiéndose competencia por decreto 3834/2016 (fojas 91).

V) Que por decreto 3834/2016 (fojas 91) se convocó a la audiencia preliminar que se celebra el 24 de abril de 2017 (fojas 96 a 98), realizándose posteriormente audiencia de prueba (fojas 110 y 111) y audiencia de alegatos (fojas 120 y 121), agregándose por escrito los alegatos de las partes (fojas 112 a 119) y señalándose la audiencia de dictado de sentencia definitiva para el día de la fecha (decreto 3155/2017 de fojas 121).

CONSIDERANDO:

I) Que el objeto del proceso se fijó en determinar la procedencia y mérito de la demanda y de la reconvención deducida. Esto es, determinar si corresponde condenar a la parte demandada al pago de la multa pactada en el boleto de reserva de fecha 3 de febrero de 2014 y al pago de los daños y perjuicios reclamados (gastos notariales y costas y costos); o y si corresponde condenar a la parte actora al pago de la multa pactada en el mismo boleto de reserva y al pago de los daños y perjuicios reclamados (fojas 96 y 96 vuelto).

En tanto, se estableció el objeto de la prueba en el incumplimiento que las partes se atribuyen recíprocamente y la existencia y cuantía de los daños y perjuicios que las mismas se reclaman (fojas 96 vuelto).

II) Que, en primer lugar, habrá de relevarse de oficio la falta de legitimación en la causa de A.U.L.G. y de N.T.G.P., por cuanto, en el caso, la demanda y también la reconvención se fundan en el incumplimiento de obligaciones contraídas en un boleto de reserva y su prórroga y tales documentos no fueron firmados por las personas indicadas, quienes en consecuencia no integran la relación jurídica que ha dado mérito a este proceso.

En efecto. El boleto de reserva de fecha 3 de febrero de 2014 y su prórroga de fecha 28 de marzo de 2014, fueron firmados por el Sr. L.O.L.G. y por los Sres. P. y A.R.G.V. (fojas 1 y...