Sentencia Definitiva nº 65/2017 de Juzgado Ldo.civil 7º Tº, 27 de Noviembre de 2017
| Ponente | Dra. Analia GARCIA OBREGON |
| Fecha de Resolución | 27 de Noviembre de 2017 |
| Emisor | Juzgado Ldo.civil 7º Tº |
| Jueces | Dra. Analia GARCIA OBREGON |
| Materia | Derecho Civil |
| Importancia | Media |
Sentencia Nro. 65/2017 IUE 2-24436/2016
Montevideo, 27 de Noviembre de 2017
VISTOS :
Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados: “Promociones y
; individualizados Servicios SRL c/ Sequeira, P. y otro – Cobro de pesos” con IUE N°
2-24436/2016, que se tramitan ante esta Sede Letrada de Primera Instancia en lo Civil de
Séptimo Turno.-
RESULTANDO :
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A fs. 10 comparecieron P.S. y R.P., promoviendo proceso de
jactancia contra Promociones y Servicios SRL, en calidad de Administrador de la urbanización
M. de C., a efectos de que manifieste si es cierta la existencia de obligación legal
por su parte de abonar gastos comunes y en caso afirmativo se le intime la presentación de la
demanda respectiva.
Convocada la audiencia de precepto, se llevó a cabo en los términos de fs. 18, afirmando
la citada que los Sres. S. y P. adeudan gastos comunes a su representada,
compareciendo a fs. 70, S.M., en representación de Promociones y Servicios S.A,
según certificado notarial glosado a fs. 20, promoviendo demanda por cobro de pesos emergente
de incumplimiento contractual y en subsidio acción de enriquecimiento sin causa contra Pablo
Sequeira y R.P..
Expresó en síntesis, que el complejo “Manantiales de Carrasco” es una urbanización
desarrollada por la empresa Norisol SA a fines de la década de los 90, integrado por 63
propietarios. Los inmuebles que la integran se encuentran afectados por una servidumbre predial
de no edificación y de paso a perpetuidad y recíproca, constituida según escritura que el 20 de
mayo de 1996, autorizó la Esc. Solsona, debidamente inscripta. De acuerdo a lo establecido en la
cláusula quinta los costos de mantenimiento, salubridad y limpieza serán de cargo de los predios
dominantes, pactándose la obligación de los propietarios de prohibir el uso de la servidumbre a
terceros extraños, y una multa para el caso de incumplimiento.
Desde su inicio, M. de C. funcionó como barrio privado, brindando
servicios de seguridad, mantenimiento y limpieza, reuniéndose los propietarios en asambleas de
vecinos, donde resuelven los temas relativos al complejo, manteniéndose el funcionamiento del
barrio con el aporte mensual que hacen los copropietarios, siendo ejercida la administración por
Promociones y Servicios SA.
La promotora y propietaria original, N., se reservó para sí o para la persona que ella
designare la administración del Complejo, especialmente del lago, los servicios de seguridad y
vigilancia y demás temas comunes, mientras no se hubiere escriturado el 50% más uno de los
solares, reserva pactada en las escrituras de compraventa.
Casi un 90% de los propietarios está al día con los gastos que demanda el complejo.
En la escritura de compraventa de Norisol a Santa Marcela SRL de fecha 31 de julio de
2002, se pactó que el comprador tiene conocimiento de que el solar que enajena integra la
urbanización M. de C., razón por la cual se obliga a pagar la cuota ava parte
correspondiente a este terreno en los gastos de vigilancia de dicha urbanización que se generen a
partir de la entrega de la posesión del terreno, dicha declaración se encuentra incluida en los
antecedentes dominiales, por lo que los demandados no adquirieron un padrón cualquiera sino un
padrón que integra un complejo, que implica el pago de los servicios y beneficios con los que
cuenta el mismo.
Por ello, los demandados desde que adquirieron el inmueble en setiembre 2004 abonaron
los gastos, hasta el año 2012 en que dejaron de hacerlo, porque les resultó caro.
Si se entiende que la obligación no emerge del acuerdo escrito, existió un contrato
consensual que se ejecutó por 8 años.
Deduce en subsidio acción de enriquecimiento sin causa, atento a que los demandados
recibieron servicios de vigilancia, mantenimiento y demás en el complejo, por lo que se han visto
enriquecidos a costa del empobrecimiento de los restantes propietarios.
El monto de lo adeudado asciende a $ 636.191.
Ofreció prueba documental, testimonial, por intimación y declaración de parte, fundó su
derecho y solicitó se condene a los demandados al pago de la suma reclamada, más lo que se
devengue hasta su efectivo pago, intereses, reajuste e ilíquidos.
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Por auto 2825/2016 se confirió traslado de la demanda, compareciendo a fs. 86, Pablo
Sequeira y R.P., expresando en síntesis, que no existe obligación de pago, ni
incumplimiento, ni servicio alguno prestado a su parte.
La urbanización M. de C. no existe como propiedad horizontal, por lo que
no puede cobrar gastos comunes, ni existió obligación alguna asumida por su parte ni expresa ni
tácitamente para con ninguna urbanización, habiéndose adquirido un padrón individual, no
existiendo obligación de pago alguna en el contrato de adquisición, ni reglamento de
copropiedad, habiéndose abonado por servicios de seguridad, que al considerarse excesivo el
precio se dejó de abonar, contratándose el servicio directamente.
Se dejó de prestarle cualquier tipo de servicio cuando manifestó que no iba a abonar los
gastos, por lo que no reciben ningún servicio de seguridad, ni uso de lugares comunes, ni
jardinería, ni posee chapa de la “urbanización”, ni se le colocan los arreglos navideños que sí se
colocan a otras viviendas.
No existió intimación al cumplimiento de obligación alguna, por lo que no se ha
configurado la mora.
No existiendo propiedad horizontal, no hay bienes comunes ni gastos comunes que
abonar, siendo M. de C. una comunidad de vecinos, aportando éstos lo que
entienden corresponde por los derechos que reciben.
Cuando adquirió la propiedad y se le manifestó que había un servicio de seguridad a
cambio de un pago, lo aceptó y se abonó mensualmente hasta 2011, existiendo una garita de
seguridad sobre la calle R., siendo éste el único servicio, ya que no tiene espacios verdes
cerca, y mucho menos el lago. Cuando expresó que no lo abonaría más, la garita se retiró,
contratando su propia seguridad.
Consecuentemente en tanto, desde el 2011 no recibe servicio alguno, no existe
enriquecimiento ni empobrecimiento.
Ofrecieron prueba documental, por intimación, testimonial, inspección ocular y
declaración de parte, fundaron su derecho y solicitaron en definitiva se desestime la demanda y
se condene a la parte actora en costas y costos en virtud de demandar sin fundamentos jurídicos
ni probatorios.
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La audiencia preliminar surge registrada en los términos de fs. 109/111.
En la referida audiencia, se ratificaron las partes de sus escritos, se tentó la conciliación,
se fijó el objeto del proceso en determinar si corresponde amparar la demanda promovida con
fundamento en el incumplimiento contractual de la demandada y en subsidio la acción de
enriquecimiento sin causa promovida, y en su mérito condenar a los demandados al pago de la
suma reclamada, intereses, reajustes e ilíquidos.
Se dispuso el diligenciamiento de la prueba admitida, registrándose a fs. 167/168 la
inspección ocular, a fs. 173/180, 181/185, 200, 216/219 y 234 y mediante registro de audio, las
audiencias complementarias, alegaron las partes en los términos de fojas 237/260, señalándose
por auto 3225/2017 el día de hoy a los efectos del dictado de la presente.
CONSIDERANDO
I.-
De acuerdo a la teoría de la sustanciación, de plena vigencia en nuestro ordenamiento
jurídico, la pretensión procesal queda determinada por los hechos expuestos de manera explícita
al momento de interponer la demanda, no pudiendo luego fundarse determinadas consecuencias
jurídicas de hechos que no hayan sido debidamente explicitados al demandar, toda alteración del
relato, en hechos con relevancia jurídica, es decir, aquellos que delinean la pretensión, se
encuentra vedado por el Ordenamiento vigente, fuera de algunas hipótesis de excepción
(conforme arts. 117, 121, 341 CGP).
Adelantando posición, se dirá, que en tanto la sociedad actora, no acreditó la existencia
de la obligación legal o contractual alegada en relación al pago de gastos comunes por parte de
los demandados, ni la configuración en el caso del enriquecimiento sin causa alegado, conforme
la carga procesal que le imponen los arts. 130, 139, 140 del Código General del Proceso,
corresponde desestimar la demanda, y ello en mérito a los fundamentos de hecho y de...
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