Sentencia Definitiva nº 24/2018 de Juzgado Ldo.civil 5º Tº, 5 de Junio de 2018

• Fecha de Resolución: 5 de Junio de 2018
• Emisor: Juzgado Ldo.civil 5º Tº
• Jueces: Dr. Juan Jose BENITEZ CAORSI
• Materia: Derecho Civil
• Importancia: Alta

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia en autos caratulados “KALUTTI S.R.L c/ PROVER S.R.L –Daños y perjuicios-” I.U.E. 2-48689/2014:

RESULTANDO:

I. A fojas 155 y ss comparece la parte actora, iniciando acción por daños y perjuicios contra PROVER S.R.L originados en responsabilidad contractual por el incumplimiento del contrato de arriendo celebrado entre las partes.-

II. En síntesis expresa la empresa accionante que su nombre comercial es “La Compañía del Oriente arts & crafts”, siendo una de las cadenas de tiendas más importante en el mercado. La estética y decoración de sus locales, es uno de los pilares de su funcionamiento, siendo conocido la militancia ferviente a favor del Arte Nacional. El día 19 de mayo de 2011 suscribió contrato de arrendamiento, cuyo objeto era arrendar el local y el subsuelo integrado. La cifra tan alta del precio, lo fue en función de la importancia superlativa del subsuelo para integrar con el comercio. No se mantuvieron en correctas condiciones de habitabilidad, por las averías, inundaciones y humedades. Efectúa una descripción cronológica de los daños producidos desde marzo de 2012 en adelante. Durante largo tiempo no permitió realizar obras, ni las realizó para neutralizar las condiciones inadecuadas de habitabilidad. Reclama daño patrimonial, lucro cesante, suma que asciende a US$ 114.000.-

III. Por auto Nº. 2699/14 se confirió traslado de la demanda, la que fue debidamente notificada (fs. 166), siendo evacuada en tiempo y forma.-

IV. La parte demandada controvierte los supuestos fácticos afirmados por la parte actora, no existiendo un hecho ilícito culposo, ni conexión causal con algún daño padecido. Le sorprende que sin tan grandes fueran los perjuicios, por qué no ejerció el derecho de receso. En ningún caso fue la causa del contrato, arrendar el subsuelo para establecer una galería de arte. Si tal fuera el propósito nunca lo comunicó, ni trasciende al ámbito subjetivo del motivo, siendo ajeno al contenido negocial. Señala que en setiembre de 2012 al caer revoque fue arreglado por la actora con su consentimiento, habiéndose descontado de los arriendos, tratándose de solucionar el problema del ducto de ventilación, contratándose al arq. C. para cumplir con lo observado por la Intendencia de Montevideo. La pretensión acumulativa de resolución e indemnización no pueden prosperar. No hubo vicios graves de la cosa, conforme art. 1804 del C. Civil, ni fue empleado el art. 78 del D-Ley 14.219, aplicándose la teoría del acto propio.-

V. Luego de celebrada la conciliación (fojas 281), en su oportunidad se convocó a las partes a la audiencia de precepto (art. 340 C.G.P) conforme dispositivo 1064/15 (fojas 310), admitiéndose concomitantemente, en forma parcial, el hecho nuevo denunciado lo cual fue debidamente notificado fojas 312 y 313, desarrollándose según informa el acta resumida de fs. 405, fijándose el objeto del proceso y la prueba, habiéndose dispuesto los medios probatorios ofrecidos por las partes, se procedió a su diligenciamiento.-

VI. Se difirió el pronunciamiento de la sentencia y sus fundamentos, convocándose a las partes a la audiencia de lectura de sentencia para el día de la fecha a las 13.20 hs. (arts. 203 y 343.7 C.G.P.).-

CONSIDERANDO:

1- Que a juicio de este proveyente corresponde, y así se dispondrá, amparar parcialmente la acción impetrada, conforme a los fundamentos que se examinarán en los apartados siguientes.-

2- Es necesario ordenar sistemáticamente la argumentación racional que permite llegar la conclusión referenciada.-

3- El thema decidendum de la causa petendi, consiste exclusivamente en la determinación acerca del incumplimiento o no de la parte demandada en relación a las condiciones de habitabilidad del inmueble arrendado, incluyendo la posibilidad de usar el subsuelo, y monto de los presuntos daños.-

4- En este sentido, el incumplimiento culpable por el arrendador de las obligaciones indicadas por el art. 1796 del Código Civil constituye causal de resolución del contrato y daños y perjuicios (ARLAS, J.A.J. de desalojo, Montevideo, 1952, pág. 183).-

5- De esta manera, es claro que el arrendador debe mantener la cosa tal como estaba cuando se contrató, a fin de que le dé la utilidad que pretendió sacar de la cosa arrendada (SECCO ILLA, J.E. jurídicos y notariales vol. III Del arrendamiento, La industrial, Montevideo, 1926, pág. 63).-

6- En la especie, coincido plenamente con la parte actora en cuanto del informe técnico de la Intendencia, surgen afectaciones graves a las condiciones de habitabilidad. No cabe otra interpretación a lo dictaminado por la Intendencia en cuanto a que se constató humedades, desprendimiento de revoque y pintura, filtración de agua, ausencia de ventilación, intimando al propietario a evitar las distintas afectaciones al local, así como generar las condiciones de habitabilidad e higiene acorde a la reglamentación vigente (fojas 96, 331 y 491). Incluso reconoce el arq. C. la necesidad de los trabajos a realizar y el plazo de ejecución suplementario de 45 días (fojas 126, 361 y 521). A fortiori, en octubre 2014, luego de realizados los trabajos, existieron nuevos desprendimientos de revoque y materiales del techo (fojas 377) e intimación a la regularización de la situación como consecuencia del resultado de nueva inspección (fojas 379). También, como derivación directa de otra inspección en febrero de 2015, luego de realizadas estas segundas reparaciones, se recomendó proceder a mantener la intimación hasta...