Sentencia Definitiva Nº 81/2024 de Juzgado Ldo.Civil 5º Tº, 06-08-2024

• Fecha: 06 Agosto 2024
• Categoría: derecho de propiedad,arrendamientos urbanos,Legitimación procesal,falta de legitimación activa,cesión del contrato,contrato de arrendamiento
• Tipo de proceso: PROCESO MONITORIO
• Materia: DERECHO CIVIL

VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia los autos caratulados "NEMMER DE LA FUENTE, F.c.S.C., G." –Desalojo 20 días. En apelación- Ficha IUE N° 2-59283/22 venidos en conocimiento de este Tribunal en mérito al recurso de apelación interpuesto contra la sentencia N° 11/24 del 11 de abril de 2024, dictada por la Sra. Juez de Paz Departamental de la capital de 17º Turno, Dra. K.L.S.P..-

RESULTANDO:

I. Por el referido pronunciamiento, se dispuso desestimar el excepcionamiento, manteniendo firme el decreto liminar de desalojo No. 287/23.-

II. Fundando sus agravios dijo la parte demandada apelante que hubo una errónea valoración de la prueba, dado que acreditó la falta de legitimación activa en cuanto la escritura que acredita la calidad de propietario no tenía inscripción definitiva. Además, la cesión de contrato de arrendamiento no está inscripto y el telegrama colacionado “no se entregó”. Asimismo, sostiene que el bien adolece de diversos defectos, entre ellos humedades, filtraciones de aguas en paredes y techos, desprendimiento de revoques e instalación eléctrica y sanitaria irregular. Los arreglos los hizo la arrendataria y se compensan con los alquileres. El período de gracia otorgado fue insuficiente para hacer las obras, lo que se respalda con la prueba testimonial e inspección judicial. Nunca se acordó el pago de reajustes durante el plazo contractual y el actor nunca los reclamó. Habría falta de legitimación pasiva en cuanto los tributos domiciliarios y tarifa de saneamiento no le corresponde abonar, además el actor no puede subrogarse, puesto que no acreditó su pago.-

III. Conferido el traslado de estilo del recurso interpuesto, fue evacuado por la parte actora abogando por la confirmatoria, en cuanto su legitimación activa fue confirmada por la prueba documental y testimonial diligenciada. No corresponde hacer lugar a la excepción de contrato no cumplido en cuanto la propia parte demandada, se obligó por contrato a relación reparaciones, no habiendo ningún vicio oculto en el bien objeto de arriendo. Refiere a la teoría del acto propio por lo que no hay nulidad alguna.-

IV. Venidos a conocimiento de esta S. se dispuso su pasaje a estudio, circunstancia en la que se procederá a emitir decisión anticipada conforme art. 200.2 C.G.P.-

CONSIDERANDO:

1- Se darán por reproducidas todas las resultancias de autos contenidas en la sentencia apelada por ajustarse a lo actuado en la instancia anterior. A juicio de este proveyente, corresponde confirmar in totum, la excelente sentencia recurrida por lo que se dirá.-

2- Antes que nada conviene precisar que el objeto de la instancia revisiva está acotado y delimitado por los específicos agravios que el fallo en recurso produjeron las impugnantes, el agravio marca la medida de la apelación (tantus devolutum quantum appellatum).-

3- El thema decidendum del agravio principal estriba en la legitimación activa, existencia o no de incumplimiento de las obligaciones de ambos contendientes, de la arrendadora, en la entrega de un bien apto para el uso, y de la arrendataria, en cuanto al pago del precio del arriendo o viabilidad de la excepción de contrato no cumplido.-

4- Como paso previo, hay que contemplar que, tratándose más que de una excepción, de un presupuesto procesal ya que se trata de una condición para la constitución válida de la relación procesal (BÜLOW, O. von La teoría de las excepciones y presupuestos procesales Ejea, Buenos Aires, 1964, págs. 4 y 293 y ss), la valoración acerca de la legitimación causal activa y pasiva, siempre debe ser apreciada al momento de emitir decisión definitiva.-

5- Así pues, la legitimación causal existe cuando el genuino titular del derecho se dirija contra el genuino obligado (PRIETRO CASTRO, Leonardo Derecho Procesal Civil tomo I Editorial de la Revista de Derecho Privado, Madrid, 1964, págs. 166 y 167), por eso quien actúa en juicio es el sujeto del interés en litigio (CARNELUTTI, F.S. de Derecho Procesal Civil Tomo II Composición del Proceso Uthea, Buenos Aires, 1944, pág. 29).-

6- Como dice GOLDSCHMIDT, la legitimación en la causa es una parte del fundamento de la acción, es decir de los requisitos de hecho que fundamentan la acción procesal (GOLDSCHMIDT, James Derecho Procesal Civil, Editorial Labor, Madrid, 1936, pág. 116). Según VÉSCOVI, la legitimación en la causa junto al interés son un presupuesto para ejercitar el llamado “Derecho de acción”, de esta forma la legitimación como presupuesto, siempre actúa para accionar (pretender) de modo útil (VÉSCOVI, E. la legitimación en el Código Procesal Civil modelo para IberoAmérica y en el Código General del Proceso de Uruguay pág. 316 en RUDP 2/1993).

7- El maestro BARRIOS DE ANGELIS ha manifestado reiteradamente que la legitimación causal consiste en la suficiente conexión de un sujeto con el objeto (BARRIOS DE ANGELIS, Dante El proceso civil tomo I Ediciones Idea, Montevideo, 1989, pág. 70). Al tenor de lo antedicho, siempre se requiere la probabilidad de la configuración de la legitimación en la causa, circunstancia que se presenta cuando es manifiesto (claro, concluyente), la existencia de coincidencia entre los sujetos titulares de la insatisfacción jurídica (A.O., A.C. y legitimación de partes y gestores pág. 26 en Estudios del Código General del Proceso Tomo III, Fcu, Montevideo, 1998).-

8- La quaestio facti sometida a decisión determina que quién esta padeciendo directamente los perjuicios por la falta de pago del arriendo es la parte actora.-

9- De esta forma, la legitimación procesal (Prozeßführungsrecht) que pertenece al supuesto (angeblich) titular del derecho u obligado (JAUERNIG, O.Z.2.A., C.H.Beck, München, 1998, § 22, pág. 68) se encuentra presente en la causa litigandi, dado que la parte actora ha acreditado estar padeciendo directamente los perjuicios denunciados.-

10- Conviene recordar que el Decreto Ley 14.219 en su art. 44 preceptúa que para iniciar la acción de desalojo no se necesita acreditar el derecho de propiedad sobre la finca. En tal sentido en el proceso de desahucio tan solo se requiere que el actor tenga un mejor derecho a la tenencia del inmueble que el demandado, así pues, si hay un excepcionamiento planteado por el desalojado, el actor deberá obligatoriamente comprobar su vinculación con la finca de autos si quiere que su acción prospere. Incluso el arrendatario que presta un bien a un tercero tiene legitimación activa, pues el mismo ejerce un mejor derecho que autoriza a solicitar la desocupación del bien (TOMÉ GÓMEZ, M.A. urbanos 2ª edición C.Á., Montevideo, 1997, págs. 76 y 77) deber que ha sido cumplido por el accionante, conforme lo que se dirá.-

11- Particularmente, el derecho real sobre la cosa, emerge sin hesitación alguna a fojas 4 y ss con el certificado notarial agregado que da cuenta del título compraventa y modo tradición por el que NEMMER DE LA FUENTE adquirió la propiedad del bien en conflicto.-

12- La objeción relativa a que la inscripción en el RPI está en “trámite” no genera convicción alguna, en cuanto exclusivamente refiere a un requisito de publicidad que carece de influencia en relación al negocio obligacional perfeccionado con los anteriores propietarios.-

13- Ahora bien, no puede soslayarse que el objetivo de la inscripción registral es la oponibilidad erga omnes del acto a fin de no perjudicar a terceros de buena fe (CORNERO, A.A. Derecho Registral Astrea, Buenos Aires, 1994, pág. 36). En pocas palabras, la función del registro, consiste en justificar la propiedad y situación del bien frente a terceros (QUAGLIATA, Pascual Registros Tipográfica Atlántida, Montevideo, 1948, pág. 11).-

14- No puede desconocerse que la publicidad persigue como fin preservar un valor primordial de importancia para el ordenamiento jurídico, el valor seguridad no se reduce a tutelar intereses privados, sino que está en juego el interés público porque para brindar seguridad es necesario que se pueda conocer la titularidad de los derechos (MOISSET DE ESPANÉS, L.P. registral 3ª edición, Z., Buenos Aires, 2003, págs. 21 y 22). Con arreglo a ello, la fines fundamentales del derecho registral son, bien evitar la clandestinidad, bien asegurar la oponibilidad de los actos y negocios a terceros y la protección de terceros interesados (CACCIATORE, M.A.M. de derecho registral Tomo I Aeu, Montevideo, 2000 pág. 110).-

15- Señala GAMARRA, que la publicidad se llama declarativa, cuando es exigida para la eficacia del derecho, por consiguiente, el derecho surge antes de la publicidad y ésta influye únicamente en cuanto a su oponibilidad a los terceros. Los derechos personales nacen con el contrato, e independientemente de la inscripción del mismo en el registro. El contrato despliega su eficacia obligacional inter partes y la inscripción ulterior en el registro sólo incide en la eficacia de los derechos ya surgidos, extendiendo su zona de influencia respecto de terceros. El registro confiere aquí al derecho personal una irradiación hacia terceros que ha conducido a hablar de “irradiación limitada” (GAMARRA, J.T. de derecho civil uruguayo Tomo VIII 4ª edición, Fcu, Montevideo, 1995, págs. 93 y 94).-

16- Un punto digno de mención es que la publicidad tiene como meta la oponibilidad del acto jurídico, su ausencia es sancionada con la inoponibilidad a los terceros puesto que el legislador la considera ciertamente como indispensable. Ésta es exigida únicamente para su oponibilidad a terceros, informarlos, protegiendo a los contratantes frente a reclamos contra uno de ellos, de ahí que el defecto de publicidad comporta una carencia que perjudica al propietario infractor (PIEDELIÈVRE, S. La publicité foncière LGDJ, Paris, 2000, pág. 151). De paso señalaremos que la función básica del acto inscripto es su oponibilidad respecto de terceros. La registración habilita la oponibilidad de los actos inscriptos y los defiende como tales. Cuando la ley...