Sentencia Definitiva nº 87/2021 de Supreme Court of Justice (Uruguay), 4 de Mayo de 2021

• Ponente: Dr. Gregorio Fregoli SOSA AGUIRRE
• Fecha de Resolución: 4 de Mayo de 2021
• Emisor: Supreme Court of Justice (Uruguay)
• Jueces: Dr. Gregorio Fregoli SOSA AGUIRRE,Dra. Bernadette Josefina MINVIELLE SANCHEZ,Dr. Luis Domingo TOSI BOERI,Dra. Claudia Giselle KELLAND TORRES,Dr. Gustavo Orlando NICASTRO SEOANE,Dra. Maria Cecilia SCHROEDER RIUS
• Materia: Derecho Procesal
• Importancia: Alta

Montevideo, cuatro de mayo de dos mil veintiuno

VISTOS :

Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “CARBAJALES LÓPEZ, JULIO Y OTROS C/ SURCOS DEL SOL S.A. Y OTROS – ESCRITURACIÓN FORZADA – DAÑOS Y PERJUICIOS – COBRO DE MULTAS - CASACIÓN”, IUE: 2-20720/2014, venidos a conocimiento de esta Corte en mérito a los recursos de casación interpuestos por la parte actora y por el tercero coadyuvante contra la sentencia definitiva SEF-3-40/2019, dictada el 27 de marzo de 2019 por el Tribunal de Apelaciones en lo C.il de 1er. Turno.

RESULTANDO :

I.- Por la referida decisión, el citado Tribunal, integrado por las Dras. Macció (r), S., y V., dispuso: “No hacer lugar a la prueba ofrecida en esta instancia. Revócase la sentencia apelada y en su lugar se declaran resueltos el contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de febrero de 2007 entre S.d.S. S.A., E.A.M.F., A.M.F.K., W.U.S. (actualmente J., J. y R.C.L. y el celebrado el 22 de junio de 2007 entre B. S.A. y W.U.S. (actualmente J., J. y R.C.L.. Los promitentes vendedores restituirán las sumas recibidas a cuenta del precio y los promitentes compradores abonarán las penas estipuladas con más los intereses y compensaciones, todo según se especifica en el Considerando VI...” (fs. 2130 a 2135 vto.).

II.- El pronunciamiento de primer grado, emanado del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo C.il de 9no. Turno, por Sentencia No. 63/2017, dictada por el Dr. R. el 4 de diciembre de 2017, había fallado: “Haciendo lugar a las demandas movilizadas en autos y su acumulado; y, consecuente-mente, desestimando las reconvenciones. De ese modo, se ordenan las escrituraciones forzadas impetradas en ambos expedientes. Y, por otro lado, se condena solidariamente a S.d.S. S.A., E.A.M.F. y A.F.K.; al pago de la suma de U$S1.907.500 (dólares estadounidenses un millón novecientos siete mil quinientos). Así como a la indemnización de los daños y perjuicios causados, según lo establecido en el 8º Considerando de los fundamentos de este fallo. En liquidación que se hará con arreglo a lo previsto en el art. 378 del C.G.P. A su vez, se condena a B.S. (rectius: B.S.) al pago de la suma de U$S2.125.929 (dólares estadounidenses dos millones ciento veinticinco mil novecientos veintinueve). Así como a la indemnización de los daños y perjuicios causados, según lo establecido en el 8º Considerando de los fundamentos de este fallo. En liquidación que también se hará con arreglo a lo previsto en el art. 378 del C.G.P. A todas las cantidades se les sumarán los intereses legales, a computar desde la fecha de interposición de las demandas...” (fs. 1819 a 1827).

III.- En tiempo y forma, contra la sentencia de segunda instancia interpuso recurso de casación la parte actora (fs. 2286 a 2321), en el que expresó los agravios que básicamente a continuación se relacionan.

a) Afirmó que la sentencia colide con lo establecido en el art. 197 del C.G.P., porque adolece de un defecto en su motivación. A su criterio, la hostilizada parte de un supuesto falso al considerar que los actores se negaron a incluir en los negocios definitivos la preferencia para el pastoreo (establecida en una cláusula de los compromisos de compraventa). Tal extremo no surge probado, por lo que se ignora bajo qué proceso lógico deductivo el Tribunal arribó a la conclusión de que los actores se negaron a incluir la cláusula de preferencia en una escritura de compraventa que no llegó a otorgarse. El Tribunal no explicitó las razones por las que decidió revocar la sentencia de primera instancia y, tal extremo, es causa suficiente para anular la sentencia impugnada.

b) Indicó que la Sala valoró en forma absurda la prueba producida y, a partir de ello, concluyó que los actores incumplieron sus obligaciones. Puntualizó que los actores jamás negaron que la causa de los contratos fuera, además del pago del precio, la preferencia para el pastoreo. Nunca se controvirtió que la cláusula que consignara el derecho de pastoreo formara parte del haz obligacional, más allá de su discutido alcance.

También precisó que resul-ta irrelevante discutir si era necesaria la inclusión de la referida cláusula en los contratos definitivos a otorgarse. El Tribunal, en su opinión, se equivoca al focalizar el objeto de la controversia, desde que no tiene en cuenta que lo que la contraria pretendía era la inclusión de una cláusula no ya de preferencia, como fue acordado, sino un derecho al pastoreo, lo que no fue previsto.

Manifestó que no fue controvertido que la no inclusión de la cláusula concerniente al pastoreo en la escritura definitiva de compraventa de cinco de los padrones prometidos en venta haya significado una renuncia. Pese a no haberse consagrado por escrito dicha cláusula, igualmente se cumplió con lo acordado. El derecho de preferencia para el otorgamiento de contratos de pastoreo surgía de las promesas oportunamente inscriptas y mantenía su eficacia, con independencia de que se incluyera en las compraventas definitivas. Su valor y vigencia se mantenía incólume, por lo que su inclusión en las escrituras de compraventa definitiva, hubiese signifi-cado incurrir en una redundancia innecesaria.

Alegó que la Sala incurrió en una absurda valoración del material probatorio, en cuanto concluyó que existió un incumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato. Por ende, aplicó erróneamente el art. 1431 del Código C.il, que permite a la parte a la que se ha faltado ejercitar la opción que regula. En este caso, la única parte que ha faltado al cumplimiento puntual de sus obligaciones es la demandada, al haberse negado a escriturar con pretextos falsos e insostenibles.

Apuntó que al momento de solicitar la ejecución forzada de las promesas –ocasión en que el cumplimiento aún era posible– adjuntó los proyectos de escritura que contenían la cláusula de preferencia para el pastoreo. Esto inhibía a la parte demandada de resistir su cumplimiento y optar por la resolución; no obstante, el Tribunal sin advertir la circunstancia mencionada, declaró resueltos los compromisos.

En otro orden, también planteó que la sentencia desconoce la conducta posterior de las partes; variable que, conforme con lo previsto en el art. 1301 del Código C.il, debió ser contemplada. Debe verse que la actora jamás sostuvo que el haber otorgado el contrato definitivo de compraventa que tenía por objeto cinco de los padrones prometidos sin que se previera acerca del derecho de preferencia de pastoreo haya supuesto una renuncia tácita a ese derecho. Además, en esa oportunidad nadie solicitó su inclusión. La actora, luego de la escrituración de dichos padrones, otorgó contratos de pastoreo.

La aplicación de la teoría de los actos propios revela que no era necesaria la citada inclusión de la cláusula en las escrituras que motivan el proceso. Por otra parte, la estipulación, como reiteradamente se ha sostenido, nunca fue negada a la demandada ni en la letra ni en los hechos. Por ende, si la cláusula no se incluyó, pero igualmente se respetó, no aparece probado el incumplimiento fundante de la resolución decidida por la Sala.

Como antes se mencionara, indicó que resulta aplicable lo previsto en el art. 1301 del Código C.il, que ordena atender a la conducta de las partes subsiguiente al otorgamiento del contrato para interpretar el alcance de sus cláusulas. Los propios demandados reconocieron que les fue concedida la posibilidad de igualar la oferta de pastoreo.

En la propia audiencia preliminar, se ofreció a la contraparte la inclusión de la cláusula de pastoreo tal cual fue acordada. Pero, en esa oportunidad, se negó a ello.

Tal actitud deja en descubierto, según la recurrente, que lo que pretendía la demandada era modificar lo pactado. Quería la inclusión de una cláusula con otro alcance: perseguía, no un derecho de preferencia, sino un derecho al pastoreo; un derecho absoluto y ejecutable, que jamás fue pactado. La verdadera razón por la que se resistieron a otorgar la escritura fue porque pretendían un derecho irrestricto al pastoreo y no una preferencia. Sin embargo, del texto del contrato emerge que lo que se pactó fue una preferencia, que la parte actora siempre estuvo dispuesta a respetar; no un derecho absoluto, como de mala fe se pretendió.

La sentencia de segunda instancia, según la recurrente, desatiende este punto. Si bien refiere a preferencia o prioridad para el pastoreo, no considera que la contraria pretendía ir mucho más allá de lo pactado; en eso basaba su negativa a escriturar. La hostilizada no analiza que esta pretensión no fue exigida al momento de la primera escrituración, por lo que, si se tratara de algo tan fundamental, debió motivar su negativa a firmar, pese a lo cual, no lo hizo. Ello hace aplicable la regla del acto propio; la sentencia, en definitiva, no valora la conducta de la demandada a la luz de lo previsto por el art. 1301 del Código C.il y la regla del acto propio.

c) Denunció una errónea aplicación de la excepción de contrato no cumplido. La sentencia -dijo- se equivoca al justificar la resis-tencia de la demandada a escriturar, en la supuesta inclusión de la cláusula de preferencia, tal como si fuere una obligación de necesario cumplimiento previo al acto mismo de escrituración. El derecho de preferencia nacía una vez otorgado el contrato de compraventa definitivo, por lo que no se advierte que haya incumplido, en la medida que los inmuebles no le fueron entregados. En la promesa se pactó que la vendedora tendrá derecho a la multicitada preferencia “luego de entregada la posesión efectiva”. Se trata de una obligación de tipo personal, cuyo derecho correlativo nace y es ejecutable luego de que la compradora se haya hecho de la posesión de la cosa. E., el derecho de preferencia solo puede exigirse en forma concomitante a la escrituración o luego de la misma.

Expresó que la excepción de contrato no cumplido no procede, porque la actora no estaba obligada a cumplir en...