Sentencia Definitiva nº 74/2022 de Tribunal Apelaciones Civil 6ºtº, 18 de Mayo de 2022

• Ponente: Dra. Monica Mariella BORTOLI PORRO
• Fecha de Resolución: 18 de Mayo de 2022
• Emisor: Tribunal Apelaciones Civil 6ºtº
• Jueces: Dra. Martha Elizabeth ALVES DE SIMAS GRIMON,Dra. Marta GOMEZ HAEDO ALONSO,Dra. Monica Mariella BORTOLI PORRO
• Materia: Derecho Civil
• Importancia: Media

SEF 74/2022

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE SEXTO TURNO.

Ministra redactora: Dra. M.B.P..

Ministras firmantes: Dras. M.B.P., M.A. De Simas, M.G.H..

Montevideo, 18 de mayo de 2022.

VISTOS:

Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “FIRPO QUINTADAMO, Á.C.Z.S., Virginia y otro, Cobro de Multas”. I.U.E 2-9562/2020, venidos a conocimiento de la Sala en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva N° 55/2021 de fecha 22 de setiembre de 2021 (fojas 134 y ss.) dictada por la Sra. Jueza Letrada en lo Civil de 11er. Turno, Dra. L.G.N..

RESULTANDO:

1. Por sentencia definitiva de primera instancia Nº 55/2021 (fojas 134 y ss.) cuya relación de antecedentes se comparte por ajustarse adecuadamente a las resultancias de autos, se falló la condena a los accionados al cumplimiento forzado de la obligación asumida de regularización de todas las obras realizadas en el inmueble de autos y la obtención de la habilitación final de obra por parte de la Intendencia de Montevideo. Asimismo, se condenó a los demandados al pago de la suma de U$S 25.800 por concepto de multa devengada a la fecha de presentación de la demanda, más el importe que se haya devengado y continúe devengándose hacia el futuro, a razón de U$S 100 diarios hasta el efectivo cumplimiento de la obligación contraída con más los intereses desde la demanda. Ordenó se detraigan de la suma condenada en concepto de pena por retardo la cantidad de U$S 10.000 retenida por el Sr. F. en concepto de garantía de las obligaciones asumidas por los demandados. Desestimó la demanda en lo demás. Todo, sin especial condena.

2. Contra la referida sentencia, la parte demandada interpuso recurso de apelación (a fojas 137 y ss.), invocando como agravios:

a) La pandemia (hecho notorio que no requiere prueba) que todavía persiste es una causa extraña que ha impactado en los plazos de los trámites ante los organismos públicos.

b) Fue la hoy demandada, al inicio del vínculo comercial, la que, con su actuar diligente, habilitó a la contraria a que en menos de 15 días pudiera concretar el negocio que tenía por destino la compra de la vivienda, como surge de la declaración de la testigo B..

Fue la parte actora, en ocupación del bien desde el 22.9 que celebró contrato de alquiler 17 días después de la suscripción de la promesa de compraventa, lo que sin duda era un negocio muy rentable, ya que el precio del arriendo son U$S 6.500 y es por cuatro años.

Fue diligente y colaboradora la ahora recurrente para que la actora pudiera concretar el negocio del alquiler al que estaba destinada la inversión.

c) Se dijo en la impugnada que se incumplió con los plazos en base al documento suscrito el 18.12. El mismo dice: “las partes declaran que en el bien relacionado se hicieron obras las que se encuentran en trámite de regularización”, dichas obras son las que hicieron mientras los demandados fueron posteriores y estuvieron en posesión del bien, no las posteriores.

La Esc. Echenagusia en declaración del 18.11 resultó precisa en consignar que: “las obras a regularizar eran las obras cuya regularización no había terminado a la fecha de la promesa de compraventa…”.

Los testigos C. en declaración del 3.12 y C.C. en sus manifestaciones del 18.11 aportaron que se hicieron obras en el bien con posterioridad a la suscripción de la promesa. Obras a cuyo respecto no puede trasladarse la responsabilidad por su regularización a los actores, dado que por cuenta y pago de la parte actora se realizaron obras antes de ser concedida la habilitación final (de las obras efectuadas por los demandados). Surge del testimonio del A.. O. del 7.12 que a los efectos de cumplir con la fase B del trámite de habilitación se requirió un tendido de cañerías. Esta situación estuvo vinculada con un cambio de reglamentación de la Intendencia. La zona no tiene saneamiento y en su momento se indicó por la Intendencia que cada propietario debía hacerse cargo y comprometerse al vaciado periódico del pozo negro. Originalmente de acuerdo a los planos presentados en la Intendencia (cuando eran los demandados los propietarios), en el comienzo de la obra la cámara séptica de la barbacoa en el fondo del terreno podía mantenerse independiente de la principal de la casa ubicada en el frente, siempre y cuando la barométrica pudiera acceder a la misma para su desagote, cosa que ocurría en ese momento. Al haberse realizado obras que modificaron el plano presentado ante la comuna en el fondo de la casa (el cambio de la piscina por una de mayores dimensiones y el corrimiento de la ubicación de la misma, el realización de pavimento de hormigón para ubicar una cancha de básquet en el fondo, eliminación de un deck de madera), al presentar las consultas a la división arquitectura de la Intendencia, se estableció que al haber modificado el plano presentado anteriormente se debía adecuar a la reglamentación vigente. El Arquitecto Osorio informó que se generaron intercambios con el arquitecto actuante.

Se produjo entonces un cambio de criterio de la Intendencia durante la tramitación de la habilitación con posterioridad a la compraventa y se exigió para habilitar la sanitaria que estuviera en condiciones de ser conectada a la red de saneamiento una vez que llegase a la zona. El tendido de cañería exigido posteriormente a la suscripción de la promesa debió hacerse considerando las exigencias del propietario, quien delegó en los arrendatarios su ubicación y coordinación con ellos para las visitas a la casa por parte de los técnicos y posteriormente de los obreros. En las visitas que se realizaron estuvo presente el Sr. C. en representación del Sr. F.. Se debieron considerar en el trazado obras que no existían al momento de suscribir la promesa.

Con la declaración de los técnicos actuantes que vinculan el requerimiento de la Intendencia de instalación de cañería con un trazado que llega hasta la barbacoa, y la realización de mejoras en la zona del jardín y barbacoa, con posterioridad a la entrega de la ocupación acreditadas en el contrato de arrendamiento y declaraciones de C., C. y declaración de parte, se acreditó la no pertinencia y legitimidad del cobro de la multa.

Con dichos testimonios, documentos y declaraciones, claramente se controvierte la afirmación de la Sede en el Considerado II, en cuanto a que las refacciones solicitadas por los inquilinos en nada obstaculizaron las obras de sanitaria pendientes de regularización ante la comuna, lo que se aleja de la prueba aportada y de las declaraciones testimoniales recabadas.

d) Se afectó claramente el proyecto de trazado de cañería con todo lo que vino después, en directa relación con requerimientos de los inquilinos, dado que cada avance había que coordinarlo no solo con el Sr. F. sino que además con los inquilinos, lo que realmente eran hechos imposibles de prever y que no se podían tener presentes en la obligación asumida el 18.12.2018.

El testimonio de C.C. y de C. fueron invocados por la Sede como prueba medular para acoger la demanda en todos términos, por encima de documentación y de los propios dichos de la demanda. Ambos son testigos de la parte actora (tachables) y sus declaraciones resultan incongruentes con las vertidas por los demás deponentes, incluso el Arquitecto Osorio, que describieron las dificultades que impusieron las obras realizadas en el fondo de la casa. Lo que, sin ser especialista en obras, es más que sabido que la envergadura de las mismas iba a traer las dificultades que a posteriori se vieron, lo que no estaba previsto en el documento que se pretende ejecutar, porque lo único que se podía regularizar eran las obras propias anteriores de responsabilidad de los demandados, no las del comprador.

Lo declarado por el Sr. C. está contaminado por su vinculación, sin embargo, la impugnada las tomó como parte fundamental para sostener su fallo. Lo mismo con lo consignado por el testigo C. que en su declaración se expresa como “nosotros”, auto referenciándose como parte actora. Este testigo dijo que se colocó una piscina del mismo tamaño de la que estaba, sin embargo la Sra. B. declaró el 16.3.2021 que la piscina debía ser más grande y que pagaron a medias su costo entre actor y demandado, por requerimiento de los inquilinos. Por ello, menos se puede entender ni compartir la responsabilidad a una sola de las partes. Se está ante un enriquecimiento injusto, sin causa.

Las dilaciones vinculadas con la ocupación del bien son de resorte exclusivo de su propietario y constituyen un acto propio, no pudiendo trasladarlas a quien no tiene vinculación arrendaticia con sus ocupantes. Ello excede no solo los términos contractuales estrictamente suscritos, sino también los principios de buena fe.

Es una obligación imposible y que no depende ya de la voluntad del demandado sino de la voluntad del actor, pudiendo llegarse a la incoherencia que éste no le permitiera más el ingreso a la casa, o dilatara la presentación de la documentación que requiriera su firma ante la intendencia, lo que llevaría a la astreinte al infinito, superando el precio de venta.

Se dijo que no se acreditó que los inquilinos hubieran impedido el acceso a la vivienda, cuando lo declarado por el testigo O. fue notoriamente contradictorio con lo allí consignado, dado que el viaje (por varios meses) de los inquilinos obstaculizó el ingreso a la finca. Esto es responsabilidad del Sr. F. que debió facilitar el ingreso a la finca y habla de la buena fe de los demandados que siempre priorizaron el no molestar, incluso en el propio procedimiento se renunció a la declaración del inquilino, hecho que al momento del recurso, atendiendo a la sentencia, se arrepiente, ya que ninguna valoración se hizo en cuanto a la veracidad de los...