Sentencia Definitiva Nº 71/2022 de Tribunal Apelaciones Civil 4ºTº, 25-05-2022

• Fecha: 25 Mayo 2022
• Tipo de proceso: PROCESO CIVIL ORDINARIO
• Materia: DERECHO CIVIL

D 071/2022

Montevideo, veinticinco de mayo de dos mil veintidós.

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO.

Ministro Redactor: Dr. G.L.M..

Ministros Firmantes: Dra. M.B..

Dr. A.F..

AUTOS: “POSIDOR S.A. C/ GARCÍA PÉREZ, ELIZABETH. -COBRO DE PESOS-.” IUE: 2-55431/2020.

I) El objeto de la instancia está determinado por el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la Sentencia Definitiva No 57/2021 de fecha 31 de agosto de 2021 (fs. 106) por la cual la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 6to Turno, Dra. F.W., amparó la demanda, sin especial sanción procesal en el grado.

El A Quo consideró que de la prueba diligenciada emerge acreditado el derecho al cobro de la comisión pretendida por POSIDOR S.A. Se considera que de los elementos probatorios surge demostrada la actividad de intermediación efectuada por la accionante, habiendo logrado el acercamiento entre las partes que luego se convirtieron en contratantes, y de este modo se alcanzó el perfeccionamiento del contrato de compraventa del bien.

La sentenciante manifestó que la prueba testimonial diligenciada es decisiva para amparar la pretensión. Los testigos dijeron que la actora cumplió la función de intermediación entre la parte compradora y vendedora, la Inmobiliaria acercó a las partes y logró alcanzar el perfeccionamiento del Boleto de Reserva en una primera instancia, y luego del contrato de compraventa. D.B. de Reserva surge claramente que la actora interviene como intermediaria en dicha operación y no surge de autos la resolución del mismo. Si bien es cierto que no se celebró la Promesa de Compraventa del bien, ello no fue imputable a la parte accionante, sino a las observaciones efectuadas por el BHU sobre la titulación del bien.

En la impugnada se concluye que no puede negarse la intermediación realizada por la actora en el negocio celebrado por la demandada, y por ello le corresponde el cobro de la comisión que reclama en autos. En cuanto a la suma impetrada por la accionante, conviene precisar que la misma no fue controvertida por la parte demandada, ajustándose al porcentaje usual de precio de venta del bien, por lo que corresponde hacer lugar a la misma por considerarla adecuada y razonable.

En definitiva se condenó a la demandada al pago de la suma reclamada e intereses legales desde la demanda, y se desestimó la reconvención deducida por la demandada.

II) La parte demandada interpuso recurso de apelación formulando agravios (fs. 121).

Expresó que causa agravio la decisión adoptada en primera instancia en virtud de no haber existido intermediación válida por rescisión de contrato. Siendo firmada la compraventa el 13 de noviembre de 2019 es claro que el documento en base al cual se realiza el reclamo por los actores del proceso fue rescindido. La pseudo intervención de la inmobiliaria fue nula en los hechos ya que ante diferentes problemas que se presentaron a la compraventa no tuvieron intervención alguna. El Boleto de Reserva (base del reclamo de la contraria) establece que la promesa de compraventa debía otorgarse con anterioridad al 31 de agosto de 2019, dicho extremo era una condición resolutoria que fue pactada para que la compareciente pudiera cobrar como devolución del impuesto a la renta de personas físicas la suma de $ 189.529 con el que contaba para integrar el precio y afrontar los gastos. Sin perjuicio de ello se estableció también como condición que los títulos de propiedad, antecedentes y planos debían ser aprobados por el BHU y por la E.L., de forma que si los mismos fueran observados y las observaciones no fueran subsanadas por la parte vendedora dentro del plazo establecido para el otorgamiento de la promesa, cesarían de pleno derecho los efectos del contrato. La inmobiliaria únicamente acercó a las partes y luego se desinteresó de la problemática, no es suficiente la mera puesta en contacto de las partes, se requiere una labor de aproximación activa, que tenga como resultado la conclusión del negocio.

Señaló que causa agravio la impugnada al no haber considerado el mal asesoramiento de la inmobiliaria en base a la Ley de Relaciones de Consumo. El problema documental de la propiedad debió haber sido informado, son detalles que las inmobiliarias tienen el deber de conocer y preguntar a los vendedores, o a sus profesionales para manejar la venta. Existió un mal asesoramiento y una omisión de la información, más cuando la inmobiliaria sabía que la titulación entraría en el BHU, y tenían conocimiento de lo estricto que es en el análisis de la documentación. La actora incumplió con la Ley de Relaciones de Consumo, la omisión de información la privó como consumidora de tener un consentimiento informado, por lo que ese vínculo se transformó en ilegítimo. Si bien la inmobiliaria no podría resolver un tema catastral y notarial, si podría haberle aconsejado para rescindir o modificar el contrato u ofrecer negociar una rebaja del precio con los vendedores para compensar la pérdida económica que tuvo.

Indicó que causa agravio el monto de la suma dineraria objeto de condena. Lo reclamado por la actora no coincide con el precio pactado de U$S 150.000, por lo que si corresponde pagar una comisión del 3 %, la condena debería ascender a U$S 5.492. No es aplicable el art. 1834 del C.C., ya que la actora agregó un recibo de comisión cobrada a los vendedores de U$S 4.098,36, por lo que no se entiende cual fue la base de cálculo que se aplicó para ellos.

Peticionó se revoque la impugnada y se desestime la demanda en todos sus términos.

III) La parte actora evacuó el traslado conferido abogando por la confirmatoria de la impugnada (fs. 130).

IV) Se franqueó la correspondiente alzada, se remitieron los autos a esta S. y previo pasaje a estudio, se acordó el dictado de decisión anticipada.

V) R. interpretada la demanda presentada el día 20 de noviembre de 2020, movilizada por POSIDOR S.A. INMOBILIARIA GORGA representada por M.I.G.A., de conformidad con los criterios de aplicación en la materia (Odriozola, en Judicatura, año I, No 10. P. 244 y ss), debe de concluirse que en la misma se pretende cobro de comisión generada por la compraventa del bien empadronado con el No 403895 de Montevideo, sito en la calle J.R. 2986.

Señaló la parte actora que el 9 de agosto de 2019 la demandada suscribió Boleto de Reserva en relación al bien No 403895 de Montevideo sito en la calle J.R.2., por un precio de U$S 160.000. Del mencionado documento surge la intermediación de la Inmobiliaria Gorga en la venta. Se otorgó la compraventa entre las mismas partes del Boleto de Reserva en plazo de 3 meses que fueron necesarios para la obtención de préstamo bancario.

Manifestó que la demandada no abonó la comisión correspondiente. Que corresponde el pago de la comisión de intermediación el que asciende a 3 % más IVA, lo que además de ser el precio de costumbre en la actividad, será acreditado con el oficio que se solicitará.

P. se ampara la demanda y se condene a la contraria al pago de U$S 6.076 más los intereses del 12 % anual desde la fecha de la demanda.

La demandada E.P.G.P. contestó la demanda controvirtiendo la misma.

Expresó que en enero de 2019 concurrió con la Sra. F.G. a ver el inmueble, en el mes de mayo de 2019 confirmó su interés en el mismo. Como la inmobiliaria le daba respuestas evasivas, ya que le decían que los dueños se encontraban en el exterior, decidió que su Escribana se contactara con la Escribana de los vendedores para hablar en forma directa con ellos. El precio original era de U$S 210.000, y negoció con los vendedores por teléfono en forma directa, por lo que la concreción del negocio en U$S 160.000 no obedeció a actividad alguna de la Inmobiliaria.

Indicó que la actora no colaboró en nada, la Inmobiliaria solo contemplaba el interés directo de los vendedores. En el contrato de Reserva se pactó un precio de U$S 150.000, de los cuales U$S 20.000 se abonarían con el otorgamiento de la promesa de compraventa y el saldo de U$S 130.000 se abonarían simultáneamente con la compraventa y con un préstamo hipotecario por parte del BHU a su favor.

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