Sentencia Definitiva Nº 8/2024 de Suprema Corte de Justicia, 08-02-2024

• Fecha: 08 Febrero 2024
• Tipo de proceso: PROCESO CIVIL ORDINARIO
• Materia: DERECHO CIVIL

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia en autos caratulados “B.L., B. c/ SIENRA COCK, J.H. –Rescisión contrato-” I.U.E. 2-51812/2022:

RESULTANDO:

I. A fojas 76 comparece la parte actora, iniciando acción de estimatoria o quanti minoris originada en los vicios ocultos del inmueble adquirido.-

II. En síntesis expresa la accionante que con fecha 30 de marzo de 2022 adquirió por título compraventa el bien inmueble sito en la calle J.E.R.N. 1672, 1674 y 1676 por un precio acordado de US$ 140.000. En su momento, a simple vista se visualizaban detalles de mantenimiento, pero buen estado de conservación. No obstante, el vendedor, de profesión arquitecto, no le comunicó que, con anterioridad a la firma de la compraventa del inmueble, se produjo el derrumbe de parte del techo de una de las habitaciones de planta alta, desprendiéndose también parte del cielorraso de uno de los baños de la vivienda. Una vez que pudo acceder a la vivienda cuando la compraventa se había realizado, no tuvo otra alternativa que solicitar la presencia de una perito arquitecta a efectos de una evaluación técnica, concluyendo que la planta alta de la construcción no presenta condiciones de habitabilidad, lo que fue ratificado por la Intendencia de Montevideo. Los graves defectos que se verificaron con anterioridad a la compraventa, jamás fueron comunicados. Dichos vicios, no eran manifiestos, ni estaban a la vista o eran conocido por su parte. Señala que habría dos causas, siendo la primera una reimpermeabilización inadecuada, así como una intensa actividad de demolición excavación y construcción en el inmueble lindero. Por la garantía de vicios ocultos, hace la opción por la acción estimatoria o quanti minoris en cuanto se ha alterado su funcionalidad, no continuándose con la explotación de la pensión que existía en su momento. Se trata de un vicio grave, oculto y anterior al contrato, reclamando el 60% del precio, esto es la suma de US$ 84.000.-

III. Por auto Nº. 2411/22 se confirió traslado de la demanda, lo que fue debidamente notificada (fs. 89), siendo evacuada en tiempo y forma.-

IV. La parte demandada, controvirtió la pretensión a fojas 109 y ss sosteniendo liminarmente que, la actora visitó en varias oportunidades el bien, teniendo a la vista el informe de la constructora sobre el estado de conservación de la casa. Señala que el vicio de la garantía debe ser oculto, bastando mirar las fotos agregadas para ver todo es de absoluta visibilidad. Destaca que pretende comprar barato por el estado del bien y luego reclamar vicios ocultos. Los daños según la propia demanda, se adjudican a la intensa actividad de demolición, excavación y construcción en el inmueble lindero.-

V. En su oportunidad se convocó a las partes a la audiencia de precepto (art. 340 C.G.P) conforme dispositivo 2782/22 (fojas 124) lo cual fue debidamente notificado, desarrollándose según informa el acta resumida de fojas 127, fijándose el objeto del proceso y la prueba, habiéndose dispuesto los medios probatorios ofrecidos por las partes, se procedió a su diligenciamiento.-

VI. Se difirió el pronunciamiento de la sentencia y sus fundamentos, convocándose a las partes a la audiencia de lectura de sentencia para el día de la fecha a las 08.20 hs. (arts. 203 y 343.7 C.G.P.).-

CONSIDERANDO:

1- Que a juicio de este proveyente corresponde, y así se dispondrá, desestimar la acción impetrada, conforme a los fundamentos que se examinarán en los apartados siguientes.-

2- En la especie, el thema decidendum está centrado en la calidad o no de vicio oculto de las patologías reseñadas en la demanda. De tratarse de un vicio oculto, corresponde expedirse sobre la reducción del precio solicitada y restitución de lo abonado.-

3- A este respecto, debe señalarse que la pretensión indemnizatoria de la actora, la existencia y nexo causal de los daños pretendidos no ha quedado acreditada conforme la regla general de la sana crítica –art. 140 C.G.P.-).-

4- Sobre el particular, la acción quanti minoris persigue la disminución del precio hasta el menor valor que la cosa tiene a consecuencia de un vicio oculto (LAURENT, F.P. de droit civil français Tome XXIV, Durand-Pedone-Bruylant, Paris-Bruxelles, 1877, § 289 pág. 285).-

5- Con arreglo a ello, como requisito para su apreciación, el vicio debe ser de hecho, oculto, ignorado y grave entendiendo que no puede pretenderse cosas perfectas, pues la perfección es un ideal y los objetos no se ajustan a él. La ley exige que los defectos hagan la cosa "impropia para su destino (LÓPEZ DE Z., F.T. de los contratos Tomo I, 4ª edición, Z., Buenos Aires, 1997, págs. 786 y 787).-

6- En esta perspectiva, al haberse realizado una pericia, corresponde estar a sus resultancias, no pudiendo apartarse de la misma, salvo motivos fundados, extremo que determinará desestimar la pretensión en este sentido. En efecto, el perito arquitecto LORENZO concluye que “Luego de realizado todo el recorrido, solamente apoyado en la vista ocular sin ningún cateo profundo, podemos determinar que la propiedad tuvo movimientos exógenos a su estructura integral. Esto lo determino por lo que se vio en la visita, por fotografías del expediente anteriores a la situación actual” (fojas 328 ab initio). En base a lo anterior, las palabras huelgan.-

7- De esta manera, para la reducción del precio en la compraventa, esto es la acción quanti minoris, el dictamen pericial constituye un requisito imprescindible para determinar tanto el an como el quantum en la desnaturalización del uso del bien (FERRANTE, A. La reducción del precio en la compraventa, Aranzadi, Madrid, 2012, pág. 168).-

8- En este contexto, al haberse realizado pericia por arquitecto, corresponde estar a sus resultancias, no pudiendo apartarse de la misma, salvo motivos fundados.-

10- La importancia de la prueba pericial reside en que el juez es un técnico en derecho, pero carece generalmente de conocimiento sobre otras ciencias y sobre cuestiones de arte, de técnica, de mecánica, de numerosas actividades prácticas que requieren estudios especializados o larga experiencia. Resulta claro que los jueces no están obligados a seguir la opinión de los peritos, debiendo valorarlo conforme las reglas de la sana crítica pero naturalmente, el rechazo por el Juez del dictamen, debe basarse en razones serias, en un análisis crítico tanto de los fundamentos como de las conclusiones que lo llevan al convencimiento de que carece de los requisitos examinados en los números anteriores. Pero, si por el contrario, el juez considera que los fundamentos y las conclusiones del dictamen reúnen todos los requisitos de lógica, de técnica, de ciencia, que para el caso pueden exigirse, por el cual queda convencido de la certeza de esas conclusiones, no puede rechazarlas sin incurrir en arbitrariedad (DEVIS ECHANDÍA, H.C. de la prueba judicial Tomo II, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, págs. 104 y 113).-

11- En términos similares se señala que el juez debe analizar el dictamen de los peritos, y si lo convence, puede tenerlo en cuenta para edificar sobre él, en todo o en parte, la decisión que tome; así mismo debe examinar los fundamentos y las conclusiones, y si les halla mérito lo tiene como base para fallar; caso contrario, debe desecharlo. El juez es soberano (sin arbitrariedad) para examinar el dictamen pericial, sin estar sujeto a ningún valor preestablecido, pero de todos modos tendrá que decir, por qué lo acepta, por qué cree en lo dicho por los peritos y, en caso contrario, igualmente deberá dar las razones por las cuales no lo acoge (P.Q., J.M. de derecho probatorio 16ª edición Ediciones del profesional, Bogotá, 2007, págs. 655 y 656).-

12- Evidentemente, cuanto más técnica sea la cuestión de hecho sometida al juez, tanto mayor es la utilidad de la pericia, en cuyo caso el juez no puede, en consecuencia, apartarse del dictamen de los peritos sin expresar las razones que tiene para ello (ALSINA, H.T. teórico de derecho procesal Tomo III 2ª edición, Ediar, Buenos Aires, 1958, págs. 475 y 521). En concreto, el juez tiene plena libertad de apreciación de la pericia conforme los principios de la sana crítica. Pero no puede apartarse del dictamen pericial arbitrariamente. Cuando lo haga, deberá dar las razones de su conducta, en caso de estar poco fundado, ser confuso, oscuro, dubitativo, contradictorio o reñido con una lógica fundamentación (B., L.P. y responsabilidad médica....