Sentencia Definitiva Nº 915/2023 de Suprema Corte de Justicia, 14-09-2023

• Fecha: 14 Septiembre 2023
• Tipo de proceso: RECURSO DE CASACIÓN
• Materia: DERECHO CIVIL

Montevideo, catorce de setiembre de dos mil veintitrés

VISTOS:

Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “BELLO, SILVINA C/ LACIROS S.A. Y OTRO - RESCISIÓN CONTRATO - CASACIÓN”, IUE: 2-61532/2019.

RESULTANDO:

I) Por sentencia definitiva de primera instancia Nº 60/2021 de fecha 28 de abril de 2022, dictada por el Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 20º Turno, a cargo del Dr. P.B., se falló: “Amparando la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Estudio K. – Cr. K.K., desestimando la demanda a su respecto.

Acogiendo parcialmente la demanda y, en su mérito:

- Declarando rescindido el contrato de compraventa celebrado el 2 de mayo de 2019, entre Laciros S.A. y la Sra. S.B.B. respecto del inmueble sito en el departamento de Montevideo, padrón individual número 27254/101 y en su mérito debiendo la actora proceder a la restitución del bien de autos y condenando a Laciros S.A. a restituir a la actora los gastos causados por el negocio por la suma de U$S 190.270 (...)

- Condenando a Laciros S.A. a abonar a la actora las sumas de $ 38.146 (...) y U$S 465 (...) por concepto de daños y perjuicios.

- Condenando a Laciros S.A. a abonar a la actora las sumas que ésta deba abonar en el futuro por concepto de gastos comunes, UTE, tributos y los necesarios para la cancelación de la hipoteca de fs. 3/8, cuya cuantificación se difiere al procedimiento previsto en el art. 378 del CGP.

Desestimándose la demanda en lo demás.

Reajustes e intereses conforme lo establecido en el Considerando VII de la presente decisión.

Sin especial condenación en la instancia (...)” (fs. 366/384).

II) Por sentencia definitiva de segunda instancia Nº 11/2023 de fecha 13 de febrero de 2023, dictada por el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2do. Turno (Sres. Ministros: D.. R.S. (red.), P.H. y A. de los Santos), se falló: “Revócase en parte la recurrida, y en su mérito: condénase asimismo a A.K.K. en forma solidaria con Laciros SA, a pagar los daños impuestos por la Sentencia recurrida, (precio más gastos), así como también la totalidad de lo erogado por la actora a la Escribana Bertolo (fs. 87) y los tributos municipales, cuyo recibo resultan glosados de fs. 98 a fs. 100, de acuerdo con lo expuesto en los Considerando respectivo, sin especiales sanciones procesales en el grado (...)” (fs. 434/449).

III) Los demandados, LACIROS SA y A.B.K.K., interpusieron a fs. 452/461 vto. recurso de casación contra la sentencia definitiva dictada por el ad quem, en el que plantearon, en necesaria síntesis, los siguientes cuestionamientos:

a) Agravio respecto a la condena solidaria a LACIROS SA y A.K., por infracción a las normas contenidas en los arts. 1391, 1392 y 1555 del Código Civil.

Sostuvo la parte recurrente que resulta desajustado a derecho decidir una solidaridad del estudio contable con quienes deciden construir un edificio, en este caso, una persona jurídica independiente como LACIROS SA.

Afirmó que las sociedades desarrolladoras de edificios no son ejecutoras del estudio contable que califica el proyecto de construcción. El estudio contable (en el caso, el del Cr. K.) le brinda servicios a la desarrolladora de obra, tales como el análisis del proyecto, de costos y rentabilidades, concentrar en un único lugar (sus oficinas) la firma de las distintas reservas, promesas y compraventas o el cobro de las cuotas, así como pagar a los proveedores; todo esto, como parte de un servicio normal y regular de contabilidad, tal como el que ofrecen otros tantos estudios contables. Estos servicios contables son, para la desarrolladora, uno más de sus múltiples subcontratos.

Manifestó que, de acuerdo con el Código Civil, la solidaridad no se presume, sino que debe pactarse o estar dispuesta por una norma legal.

Alegó que la solidaridad impuesta en la sentencia de segunda instancia infringe lo dispuesto en los arts. 1391, 1392 y 1555 del Código Civil.

Señaló que, en el caso, el Cr. K. no fue parte del contrato de compraventa celebrado entre LACIROS SA y la actora. De hecho, ni siquiera fue demandado por ésta, puesto que la demanda se promovió contra LACIROS SA y el Estudio K., no obstante lo cual, la parte demandada entendió de buena fe que el Cr. K. contestara la demanda, lo que se hizo en ejercicio del principio de eventualidad, pero de ello no puede derivarse que asume, valida o se sustituye en la demanda a un nombre de fantasía.

Expresó que le causa agravio que la sentencia atacada lo califique como un “auxiliar de cumplimiento” de LACIROS SA sobre la única idea de la existencia de una “estrecha vinculación jurídica” entre ellos, lo que es ajeno a la realidad.

Precisó que, contraria-mente a lo que expresa la sentencia, no es cierto que el Cr. K. “se dedique a varios negocios”. Lo que hace es brindar servicios contables, los cuales se le remuneran, como a cualquier profesional. No vende unidades de edificios, ni se involucra en los proyectos, sino que se limita a realizar informes de asesoramiento.

Apuntó que la adminis-tración económica es un claro servicio de todo estudio contable, que incluye desde las tareas más simples, como liquidar impuestos, hasta ser mandatarios para gestiones y aun recibir créditos y pagar deudas, como podría hacer un banco.

Puntualizó que, el hecho reconocido por el testigo Arq. P.S. de “llevarle” proyectos a K. para su análisis de viabilidad y no en forma exclusiva, no significa más que una consulta a un profesional de confianza, pero de modo alguno puede sustentarse en ello una extensión de res-ponsabilidad (contractual o extracontractual, objetiva o subjetiva).

Añadió que K. no es representante de LACIROS SA, lo que, si lo fuera, tampoco daría mérito a lo razonado por el Tribunal.

Señaló que el estudio K. no intermedió en la compraventa celebrada por la actora, no le entregó posesión de la unidad, ni recibió de ella el precio pagado, por lo que no se entiende cómo puede ahora ser condenado a devolver lo que no recibió.

Afirmó que en modo alguno puede entenderse que el estudio K. haya intervenido como auxiliar de cumplimiento de LACIROS SA, resultando equivocada la lectura que ensaya la Sala acerca del contenido y alcance del art. 1555 del Código Civil.

Aseguró que la interpretación recta y adecuada de dicha disposición es la contraria a la que postula el Tribunal, ya que es el deudor (LACIROS SA) quien subcontrata servicios para llevar adelante su obra y, antes bien, consulta a un especialista sobre la viabilidad y rentabilidad del proyecto. Ese asesor jamás puede cambiar su rol al de deudor; el único que tiene tal calidad es LACIROS SA por el resultado de su obra constructiva, siempre que se le adjudique responsabilidad, lo que tampoco aparece probado en autos.

En definitiva, expresó que fue correcta la decisión dictada en primer grado que relevó la falta de legitimación pasiva de Estudio K. – A.K..

b) Agravio sobre errónea valoración de la prueba sobre el supuesto vicio oculto.

Aseveró la parte recurrente que surge probado del expediente que, como accesorio no incluido en el contrato de compraventa, se incluyó anafe y campana para extracción de humos y olores.

Sostuvo que la unidad adquirida por la actora se encuentra en perfectas condiciones para su uso normal y apropiado a su destino natural. No existe prueba de ningún vicio. El Tribunal apoyó su decisión confirmatoria en un hecho inexistente, como lo es un ducto que no tiene fallas.

Adujo que la Sala omitió partes del informe pericial y malinterpretó otras.

Recordó que, en la audiencia, el perito expresó en reiteradas oportunidades que el fenómeno de la dispersión del aire hacia adentro de la unidad obedece a la depresión que ocasiona la campana de extracción puesta a funcionar al máximo y que el fenómeno cesa al abrirse unos centímetros la ventana.

Agregó que se equivoca la Sala al referir al mal olor del baño, pues ello nada tiene que ver con la campana de extracción de aire de la cocina. El perito confirmó que nada se cocinó durante su inspección, en consecuencia, cabe preguntar qué olor pudo extraer la campana de un apartamento cerrado y vacío. No se puede confundir el aire de circulación con el mal olor que el perito pueda identificar como proveniente de la bajada de la tubería de desagüe del baño de la unidad del piso superior. Este extremo es ajeno al objeto del proceso.

c) Agravios respecto a la errónea aplicación de la norma contenida en el art. 1718 del Código Civil.

Alegó que el Tribunal incurrió en varios errores en la aplicación del art. 1718 del Código Civil.

En primer lugar, sostuvo que el valor de la unidad o precio no está comprendido en la referida disposición. Según la interpretación del Tribunal, si LACIROS SA hubiera construido una vivienda de menor nivel, el comprador debería soportar vicios ocultos. Tal interpretación del artículo 1718, además de desajustada, entraña una profunda injusticia. No puede aceptarse tal interpretación, que supone juzgar la responsabilidad según el precio pagado, desde que el artículo 1718 CC no considera un vicio el precio pagado.

En segundo lugar, expresó que resulta equivocado incluir, entre los gastos a reembolsar, el costo de la hipoteca bancaria que asumió la actora en garantía del préstamo que tomó para comprar la unidad. En tal sentido, sostuvo que, si la Sra. Bello decidió comprar con ayuda de un banco, es una opción de la que debe hacerse cargo, al igual que de los intereses compensatorios que pudo haber pagado o aún lo esté haciendo. El costo de un préstamo hipotecario no queda incluido en los gastos contemplados por el art. 1721 del Código Civil.

En tercer lugar, manifestó que tampoco es admisible la extensión interpretativa del Tribunal al concepto de “gastos causados” para imponer el pago de tributos de los que no se acreditó su pago. La justa interpretación del art. 1718, teniendo en cuenta su tiempo verbal, es el de gastos “realizados”, “efectuados”. Jamás se le puede imponer al perdidoso el pago de lo “no pagado”.

En suma, solicitó a...