Sentencia Definitiva nº 75/2019 de Juzgado Ldo.civil 2º Tº, 27 de Noviembre de 2019

• Juez: Dra. Maria Cecilia SCHROEDER RIUS
• Fecha: 27 Noviembre 2019
• Número de expediente: 2-147/2018
• Número de sentencia: 75/2019

VISTOS:

Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados: “Aprhor ltda c/ Pena Calace, E. -juicio ejecutivo común” IUE 2-147/2018, venidos a conocimiento de esta sede en función del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva de primera instancia N° 14/2019 del 21 de marzo de 2019 dictada por la señora Juez de Paz Departamental de la Capital de 24° Turno, Dra. A.C.G.G.;

RESULTANDO:

1) Por el referido pronunciamiento, a cuyo relato de antecedentes procesales cabe remitirse, se falló desestimando las excepciones opuestas manteniendo firme la providencia liminar N° 677/2018 que remite a la 401/2018, con costas y costos a cargo de la demandada por ser de precepto.

2) Los agravios de la demandada en síntesis consistieron en que el edificio que generó los gastos comunes que se le reclaman por la vía del juicio ejecutivo no se encuentra incorporado al régimen de propiedad horizontal. Dijo que la sentenciante no valoró adecuadamente la prueba documental presentada, según la cual, para determinar si este edificio se encuentra o no incorporado a propiedad horizontal, debe examinarse si se dio cumplimiento a los requisitos exigidos por el art. 20 del Capítulo III de la Ley 18.795, que exige que se haya otorgado el Reglamento de Copropiedad. Expresó que, al no haber propiedad horizontal, no puede existir administrador en los términos de la Ley de propiedad horizontal y tampoco asamblea de copropietarios en los términos correctos y que legalmente corresponden. Manifestó que en todo momento reconoció la existencia de una eventual deuda por gastos de funcionamiento del edificio “pero no con la denominación 'gastos comunes'”. No se lo citó a Asamblea de Copropietarios que en realidad es una reunión de promitentes compradores porque “propietarios no hay ninguno” por no haberse podido escriturar al no encontrarse las construcciones incorporadas a propiedad horizontal. Las constancias de la empresa privada por la que se habrían efectuado las notificaciones no se encuentran firmadas, se trata de hojas de papel, documentos emanados de terceros de los que surge únicamente el término “buzón”, no la constancia de recepción ni la firma del destinatario. El testigo que dijo entregar la correspondencia no puede saber lo que ella contiene porque va en sobre cerrado. Respecto a la carga de afirmar el importe de lo que su apartamento pueda estar adeudando, la misma no puede imponérsele desde que no cuenta con las liquidaciones mensuales de los gastos de funcionamiento de los que se le intima el pago. Simplemente se dijo que se pretendía abonar la deuda en la forma que legalmente corresponde por no encontrarse el edificio dentro del régimen de propiedad horizontal. Ello significa, con su debida actualización según el Decreto Ley 14.500 y el interés legal del 6% anual desde la presentación de la demanda, previo cumplimiento de la instancia conciliatoria. A su criterio se debe analizar la prueba en debida forma, de acuerdo con los principios de la sana crítica y “fundamentalmente de la experiencia”. Solicitó que en definitiva se revoque la sentencia apelada con expresa condena en costas y costos a la contraria.

3) Al evacuar el traslado del recurso la parte actora manifestó que el demandado en su contestación de la demanda expresó que nunca fue citado a ninguna Asamblea de Copropietarios. Sin embargo, no expresó que no le llegaran las liquidaciones mensuales. Por ende, siempre tuvo acceso a las liquidaciones y al saldo final de deuda. No debe admitirse la cédula catastral agregada al apelar ya que no cumple con el requisito del art. 253.2 y 121.2 del CGP.

CONSIDERANDO:

I) Los agravios deducidos son de recibo, por lo que se revocará la sentencia apelada, de acuerdo a los fundamentos que seguidamente se expresarán.

II) En el caso se trata de la pretensión, -tramitada por la vía ejecutiva- de cobro de gastos comunes correspondientes al apartamento 502 de un edificio construido bajo el régimen de propiedad horizontal. El demandado es promitente comprador, como lo serían también -siguiendo la posición del demandado, aunque no probada- los demás habitantes del edificio, quienes habrían designado como administrador a la parte actora.

III) El promitente comprador con promesa inscripta, además de los derechos generados a partir de la inscripción, es quien está en posesión de la cosa desde el momento en que se le entregó la unidad. Por efecto de las obligaciones contraídas en la promesa original, transferidas en cada cesión operada, el demandado se hizo cargo respecto al propietario de lo siguiente (en lo que se refiere al objeto del presente proceso): aceptar el Reglamento de Copropiedad que otorgará el vendedor (cláusula novena -fs. 196 vto-, pagar los gastos comunes (cláusula décimo primera), aceptar el administrador del edificio que designe el promitente vendedor hasta la constitución del condominio. “El administrador cursará a la parte promitente compradora la liquidación de los gastos comunes cuyo importe deberá ser abonado en el domicilio del administrador dentro de los diez días sigientes a su recibo. Si no llo abonara en dicho plazo, se acumulará e interés moratorio máximo premitido legalmente, sin perjuicio de exigírsele el pago. La parte promitente compradora acepta desde ya las liquidaciones de gastos comunes que se le formulen.” (cláusula décimo segunda). También se estableció el derecho del promitente vendedor de aplicar una multa para el caso de que el promitente comprador no paque los gastos comunes.(fs. 197).

IV) La designación del administrador actual se hizo en asamblea del 29 de diciembre de 2011, la que se presume se trató de una asamblea o reunión de promitentes compradores (fs. 206). Se encuentran presentes los que firman por las unidades allí indicadas pero no se expresa en qué carácter lo hacen o si alguno de ellos es el propietario del inmueble. Hay otras firmas de las que no se identifica el número de apartamento, por lo que no es posible establecer si estaba el promitente comprador de la unidad objeto de la presente ejecución (502).

V) La deuda que pretende ejecutarse en autos contra el promitente comprador de la unidad 502 fue aprobada por asamblea del 23 de mayo de 2017, conformada presuntamente por promitentes compradores, que ratificaron la designación de APRHOR LTDA como administradora del edificio y se la facultó para iniciar las acciones legales para el cobro de las deudas detalladas. También se designó a la Dra. M.A. para que las lleve a cabo por el total de las deudas hasta la fecha más los gastos incurridos hasta cancelar. “También se resuelve que a partir de tres meses de deuda por concepto de gastos coumnes, dicha deuda pasa a jurídica a efectos de iniciar las acciones legales correspondientes.” (fs. 6).

VI) Con el acta de asamblea antedicha y certificado notarial sobre la designación de ARHOR LTDA como administrador del edificio se inició juicio ejecutivo. El mismo se fundó en lo dispuesto por el art. 14 del Decreto Ley 14.560 que dice: “La cuenta de expensas y demás gastos comunes (artículo 5° de la Ley 10.751 de 25 de junio de 1946) adeudada por un copropietario, formulada por el administrador y aprobada por la Asamblea constituirá título ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados en la forma prevenida por el párrafo final del artículo 7° de esta ley” (testimonio notarial).

VII) El demandado se excepcionó alegando que el edificio no se encuentra incorporado al régimen de propiedad horizontal, lo que significa que la actora no está...