Sentencia Definitiva nº 1.545/2018 de Supreme Court of Justice (Uruguay), 17 de Septiembre de 2018

• Juez: Dra. Loreley Beatriz PERA RODRIGUEZ,Dr. Jorge Omar CHEDIAK GONZALEZ,Dra. Bernadette Josefina MINVIELLE SANCHEZ,Dr. Eduardo Julio TURELL ARAQUISTAIN,Dra. Monica Anabel BESIO BARRETO,Dr. Carlos Francisco ALLES FABRICIO
• Número de expediente: 505-293/2012
• Fecha: 17 Septiembre 2018
• Emisor: Supreme Court of Justice (Uruguay)
• Número de sentencia: 1.545/2018

Montevideo, diecisiete de setiembre de dos mil dieciocho

VISTOS :

Para sentencia definitiva, estos autos caratulados: “JUAN VALENZA PROPIEDADES S.R.L. C/ NEUSS, G. Y OTRO – COBRO DE PESOS - CASACIÓN”, individualizados con la IUE: 505-293/2012.

RESULTANDO:

I.- A fs. 26/32 compareció el Sr. J.V., en representación de JUAN VALENZA PROPIEDADES S.R.L., promoviendo juicio por cobro de pesos por comisiones, contra los Sres. S.M. y G.N..

Reclamó que se condene a cada uno de los demandados al pago de U$S105.000 (dólares americanos ciento cinco mil) más IVA, por concepto de comisión por intermediación inmobiliaria más ilíquidos, en virtud de los siguientes extremos.

S.M. era el propietario del inmueble Padrón No. 002, sito en J.I. (7ma. Sección Judicial del Departamento de Maldonado). En dicho padrón se erige el chalet “Porto Cervo”, ubicado en primera línea frente al mar, que cuenta con cuatro dormitorios en suite, garage, pileta, casa de caseros y otras comodidades. En setiembre de 2010 su propietario decidió ponerlo a la venta, para lo cual contactó a la inmobiliaria VALENZA.

Desde la construcción del chalet, en 2004, su administración era realizada por dicha inmobiliaria, que se encargaba de alquilar la propiedad, así como de pagar la contribución inmobi-liaria y el jardinero.

Si bien cuando el inmueble se puso a la venta, la inmobiliaria VALENZA no tenía la exclusividad para su ofrecimiento, si tenía las llaves. A tal punto que, si otras inmobiliarias deseaban exhibir el inmueble, debían solicitarle las llaves para poder mostrarlo.

El 24 de setiembre de 2010, se presentó en las oficinas de la inmobiliaria VALENZA el Sr. G.N., interesado en adquirir una propiedad en J.I.. Le fueron exhibidas dos propiedades: el chalet “Porto Cervo” -propiedad del Sr. M.- y otra propiedad, ubicada sobre la playa mansa.

Al día siguiente, N. visitó el chalet, el que les fue exhibido por el empleado de la inmobiliaria Sr. G.V. y por su titular, el Sr. J.V..

Al término de la visita, N. se mostró interesado en comprar la propiedad. Hizo una oferta de U$S3.000.000 (dólares estadounidenses tres millones), la que fue transmitida telefónica- mente al propietario. La oferta, sin embargo, no fue aceptada.

Vía correo electrónico, se le comunicó a NEUSS que el propietario no aceptaba la oferta de U$S3.000.000 (dólares americanos tres millones), a lo que añadió: “...pensamos que seguramente el precio sea U$S3.500.000”.

El Sr. N. no respondió el correo electrónico enviado, por lo que se contactaron telefónicamente con él. Acusó recibo del envío y respondió que no estaba dispuesto a mejorar la oferta realizada.

La inmobiliaria continuó mostrando la casa a distintos interesados, sin que se concretara el negocio de venta, hasta que en octubre de 2011, el Sr. S.M. les comunicó que había vendido el inmueble por su cuenta.

Al ser preguntado sobre la identidad del comprador, respondió que no lo daría a conocer hasta no firmar el contrato. Sin embargo, por la importancia del negocio, rápidamente trascendió en el balneario J.I. que, el comprador del inmueble, era el Sr. G.N. y que había pagado U$S3.500.000 (dólares americanos tres millones quinientos mil) por el bien.

El precio de la operación, coincidía exactamente con el valor que la inmobiliaria le había planteado oportunamente al Sr. NEUSS.

De inmediato se comuni-caron con el Sr. M., para recordarle que el Sr. G.N. había visitado el inmueble a través de la inmobiliaria VALENZA; que fueron ellos quienes en su día le exhibieron la propiedad y le hicieron llegar información sobre el bien. También se comunicaron con el Sr. N., recordándole la intervención que la inmobiliaria había tenido para la concreción del negocio.

Sin embargo, ni MARQUINA ni NEUSS reconocieron la labor de intermediación, razón por la cual decidió la promoción del presente juicio, para obtener el cobro de la comisión que le corresponde. Indicó que, conforme al precio de costumbre, debe condenarse al pago del 3% del precio de la operación más el impuesto al valor agregado, lo que arroja la suma de U$S105.000 (dólares americanos ciento cinco mil) más IVA.

II.- En su defensa, los accionados argumentaron básicamente que el negocio no se concretó a causa de la mediación realizada por la reclamante, sino a causa del trabajo de otro mediador: el Dr. A.D.V.. Este profesional era conocido, tanto de una hija de MARQUINA como de un hijo de NEUSS, por lo que los puso en contacto.

Luego de las infructuosas tratativas realizadas en el 2010, un año más tarde -en noviembre de 2011- lograron una sustancial rebaja del precio y se pusieron de acuerdo. En estas últimas tratativas intervino el Dr. D.V. como mediador, por lo que la reclamante no tuvo intervención en la concreción del negocio.

Puntualizaron que según el art. 201 del Código de Comercio, el negocio se halla concluso cuando una de las partes acepta la propuesta del corredor. Se requieren dos presupuestos para el reconocimiento del derecho al cobro de la comisión: (i) la actividad del mediador, para poner en contacto a dos o más futuros contratantes para celebrar un negocio y (ii) que el negocio se haya concluido por efecto de la intervención del mediador.

Debe existir un necesario nexo de causalidad del que depende el pago de la comisión. En este caso, el negocio se concretó más de un año después de la intervención de la inmobiliaria. No hay una relación de causa a efecto entre la labor mediadora de la inmobiliaria y la consecución del negocio. La realización de la compraventa se debió a la exitosa gestión de otro mediador, que logró el resultado que la inmobiliaria de la reclamante no pudo conseguir con sus gestiones realizadas un año atrás.

En definitiva, solicitaron que se rechace la demanda en todos sus términos (fs. 41/53 y 56/66).

III.- En primera instancia, el Sr. Juez Letrado de 2do. Turno de S.C., Dr. Vital R.C., por Sentencia No. 20/2017, desestimó la demanda en todos sus términos (fs. 311/316 vto.).

IV.- Por Sentencia Definitiva SEF-0006-000136/2017, dictada el 31 de octubre de 2017, por el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 6to. Turno, se revocó la recurrida, amparándose la demanda y condenando a cada uno de los demandados al pago de U$S105.000, más IVA y más intereses legales desde la demanda (fs. 369/388).

V.- La parte demandada inter-puso recurso de casación (fs. 391/405), agraviándose en síntesis en cuanto a los siguientes extremos:

- Infracción del art. 201 del Código de Comercio. Alegó que la sentencia impugnada desconoció lo establecido por el art. 201 del Código de Comercio, que regula el contrato de corretaje comercial. Dicho precepto, requiere de la aceptación de las partes de las propuestas del mediador, para considerar perfecto el contrato de corretaje.

Y, en el caso de autos, ello no sucedió.

Las partes rechazaron por expreso la aislada proposición...